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公屋私有化 助解樓市困局

評論版 2018/04/27

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俗語云「針唔拮到肉唔知痛」,近來數據確認筆者談及的樓市已超社會承受能力的臨界點,到了「禍延三代」地步,甚至顯示傳統解藥如增土地供應等,其實為時已晚。

土地供應專責小組昨天(26日)開始「覓地大辯論」。政府指未來8年的「土地荒」最為嚴峻,而小組主席黃遠輝日前更指,要到2028年——即10年後,土地短缺才可紓緩!報載出租公屋在2023至24年度的落成量將不足1萬伙,比年均2萬伙的供應目標低逾5成!2023至26年的公屋供應更或「斷崖式」下跌,現屆政府的覓地工作,似乎遠水難救近火。

增土地供應 遠水難救近火

雖然自上屆政府當局便翻箱倒籠覓地,奈何造地需時,供應還是「追到氣咳」都追不到!觀乎近期政府不斷加強與大灣區聯繫,在國家經濟持續增長的順風車下,香港房屋問題在經濟好景、供應短缺下,勢將火上加油。過去8年,一直在等待樓價下跌的人,大可能已講了很多次「到頂喇啩?」卻始終等不到像樣的調整,當現在見到「土地荒要到2028年才紓緩」時,恐怕也不能淡定地再等10年!

過去5年,公私營房屋落成量合計只有13.9萬伙,較供應目標23.3萬伙,落後逾9萬伙,等於少了40%的生產量。這源於10多年來土地發展近乎停頓。要解燃眉之急不可能單靠新供應的「流量」(flow),還須善用現時單位的「存量」(stock)。除恒常化綠置居,還要把現存的公屋私有化,賣給公屋家庭。

現時的公營房屋系統嚴重缺乏經濟效率,資源未被充分利用,私有化則有望大量釋放這些資源,為供應極緊絀的市場提供喘息空間。鑽研本港房屋問題多年的權威學者、港大王于漸教授上月撰文指,過去10年本港建成14萬伙出租公屋,但居於其中的人口只微增4,000人;同期亦落成了7,000伙居屋,但人口不增反減6萬!結果期內居住在每戶公營房屋單位的平均人數顯著下跌了0.34人,而私樓租住單位則大幅增加了擠迫,每個單位住多了0.43個人(見表)!到今天,平均每個私樓租戶住了3.47人,公屋租戶則只有2.8人。

公屋富戶政策 永恆自製需求

可想像,25年前一個3人家庭分配到位於屯門的公屋,今天孩子長大,在九龍灣工作。孩子希望避免每天舟車勞頓,住近工作地點。但由於計及他的收入,家庭會成為「富戶」要交倍數租金;加上公屋不是私產,即使剛巧在觀塘有一個公屋家庭希望搬到屯門,他們也不能私下交換,結果孩子只能「被離開」父母,到觀塘租樓——甚至是劏房居住,並申請輪候公屋。原來的居住人數自然減了1人,而公營房屋系統,其實在永恆地自製房屋需求!

這是「福利效率完全損失」(total welfare loss):出租公屋完全沒有市場交易機制,居屋業主則要按不斷飛升的市值補價才能在公開市場出售,兩者的流轉都極低,住戶往往「住足一世」,想搬近點兒女或上班地點居住也永不可能。而人生變化甚多,工作、結婚、子女讀書等,不可能沒搬遷需要。

同時,納稅人付出了公屋、居屋的建築和營運成本,卻見不到這些公共投資的回報:公營房屋居民不會因為其單位在鐵路站和商場旁邊、望開揚山景、明明市值1.5萬元一呎,感覺富有了而增加消費,搞活經濟,增加政府收入,全個社會沒有任何人得益!

為減少公共投資損失、促進家庭關係,筆者支持王教授和團結香港基金倡議,在建築成本以上、但大幅低於市價,出售公營房屋,並把未補地價鎖定在買入當天,而非按市值補價,讓公屋住戶成為業主,也讓居屋業主有望補價,更易把單位放租或放售出市場,增加單位流動。這可控制房屋需求,同時增加供應,遏抑租金上升:

1.減少公屋及劏房需求,也讓最需要政府幫助的輪候市民更快上樓:購入單位後,住戶不用怕成為富戶而把剛「出身」的兒子以及其新婚的媳婦「趕走」,令負擔不起私樓的他們被迫加入公屋輪候冊,甚至租住劏房,從源頭減少公屋及劏房的需求。事實上,2017年共有4.1萬宗公屋刪除戶籍個案,按年增加21%,肯定與當局收緊公屋富戶政策有關。

香港面臨人口老化,退休公屋父母,本可以趁自己踏入流金歲月,正好有閒暇幫新婚子女湊仔、煮飯;子女亦可多照顧年邁父母,多聚天倫,富戶政策等於逼家庭離散,子女探望父母的路程,隨時比拜山還遠!這是對社會資本、家庭關係的重大打擊:當家中子女都不在身邊時,政府還談甚麼推動「居家安老」呢?

促父母子女團圓 免製造孤獨

2.騰出房間/單位:上述4.1萬宗刪除戶籍個案中,估計其中1萬多宗是由於成員離世,即空出一個房間。公屋私有化及不再按市值補價後,更多住戶可把房間出租,多了收入又多個伴,是分租房間的潛在供應,可為數以千計的劏房戶提供適切居所;若有長者選擇搬回生活環境已改善很多、甚至比香港更好、更便宜的內地養老,甚至可把其公屋/居屋單位出售或出租,如此一來騰出的就是一個單位了。政府不用鼓勵港人北上定居,只是給市民一個自由選購的權利而已。

再者,1988至1997這10年間是公屋落成的高峰,這些單位樓齡達20至30年。若20至30年前這些住戶不是租住,而是有機會買入這些單位,這許多年下來的租金,差不多都夠付清當年的建築成本了!因此,即使由公平、公義角度出發,先把公屋賣給長期並年紀漸長的租戶也是合理。相對於現時全輸狀況,這是個只有贏家、沒有成本的全贏方案!

去年哈佛大學一個長達80年的追蹤研究,發現「孤獨」令人短命(loneliness kills),其對健康的威脅比吸煙和酒精更大!公屋私有化正好防止當這些租戶50至60歲時,子女才因富戶政策被趕走,變成公屋中現時大量聚居的「獨老」和「二老」家庭。

反對者指雙重福利 實撥亂反正

反對公屋私有化的人常批評這是雙重福利:公屋居屋家庭在租住或購買單位時已獲優惠,質疑政府沒有責任「幫人買樓發達」。筆者並不同意。正確來說,政府的房策已徹底錯誤20、30年,期內能通過樓價升幅而全面分享經濟成果的,只是絕對少數的三分之一擁有私樓的家庭,是其他先進經濟體的一半也不到!甚麼「由公屋上移至私樓的置業階梯」只是天方夜譚!說白點,政策一直阻礙普通市民儲錢買樓、積累財富,建議只是撥亂反正,「完璧歸趙」。

要解決現時香港房屋問題,除恒常化綠置居,還要把現存的公屋私有化,賣給公屋家庭。 (資料圖片)

撰文 : 林奮強 香港黃金五十創辦人

欄名 : 房策透視

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