自置居所比例下跌的啟示

置業家居 2018/04/28

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據報,截至去年底本港擁有自置居所的家庭比例低於50%,屬於1999年後新低。有部分分析認為,自置居所比率回落,肇因於部分自住業主睇錯市,在升市中「落錯車」;更告誡其他自住業主,升市莫估頂,不要賣出自住物業。究竟數據是否真的顯示很多家庭在過去幾年作出錯誤的賣樓決定?

附表為2002年至今,每隔5年的自置居所(包括私樓及居屋)數據。如果單看自置居所比例的百分比,的確會發現近年自置比例有下跌趨勢。但我們可不可以由此說,自置比例下跌,是因為很多家庭「落錯車」(在過去幾年賣出自置物業,而未有再入市)?答案是「不」。

其實自置居所的家庭數量,仍是按年上升。數字上升而比例下跌,原因是香港的家庭總數持續增長,由2002年的215.6萬戶,上升至2017年的254萬戶;15年間家庭數目增加38.4萬戶,而自置居所家庭同期只增加11.7萬戶,此才是自置比率下跌的原因。

住宅供應 追不上家庭數目增長

2016年底(未有2017年數據),香港私人住宅總存量為115.88萬伙,數前15年的2001年,數字為105.08萬伙。15年間,私人住宅增加10.8萬伙。同期居屋存量由36.5萬戶增至40萬戶,增加3.5萬戶。即可供出售的房屋在過去15年大概增加14.3萬戶。對比起自置居所家庭數目上升11.7萬戶,大部分新增單位都由用家吸納(原因可能是不同名目的印花稅、收緊按揭增加了投資者入市成本)。

當然市場會有一些家庭賣出自己的自住物業,然後又錯失入市機會;也有投資者購買更多物業出租。但統計未能證實此為大趨勢。整體上,自置居所家庭比例下跌,原因在於供應不足。

不過,數據即使未能證實很多家庭「落錯車」;卻不代表「賣自住樓要三思」的忠告有錯。數據已確實告訴大家:住宅供應的確追不上家庭數目增長,在此情況下出售自住物業,要低價再入市的風險其實極高。另一方面,如果我們視2007年的自置比率為「正常」,那麼即使我們凍結家庭數目增長,也要額外10萬伙供應,才可令自置比率恢復正常。

dick.ip@panasian.biz

筆者指出,住宅供應追不上家庭數目增長,在此情況下出售自住物業,要低價再入市的風險極高。(本刊攝影組)

撰文 : 葉敬誠 按計劃聯席董事

欄名 : 樓市講場

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