要解決土地、人口、還是政策問題?

置業家居 2018/05/05

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今日筆者嘗試以電影作開場白,籌備長達10年的美國超級英雄電影,《復仇者聯盟3—無限之戰Avengers:Infinity War》上月底正式上畫,想不到這部齊集所有超級英雄的電影,片中着墨最多反而是大反派的領袖魁隆(Thanos),故事講述大反派魁隆的故鄉泰坦星,原先亦是一個相當繁榮、環境優美的星球,奈何後來因為過度開發、饑荒、資源爭奪等等問題而淪為一片荒土,想不到竟然全宇宙也要面對「土地問題」。

幸好這個宇宙的「土地問題」只是在電影世界中出現,解決土地問題的方法自然不用如魁隆所說的「平衡」及「慈悲」,集齊六粒「宇宙摩方」,在彈指之間毀滅全宇宙一半人口便可令宇宙回歸平衡。

適度減辣 助活化二手市場

放眼香港,本港土地問題日益嚴峻,新近展開的「土地大辯論」,便列舉18個增闢土地的短、中、長期的方案尋求社會最大的共識,由特首委任的土地供應專責小組,將現時樓價高、租金貴、上車難,生活空間狹小擠迫、社區設施不足、以至營商成本高企等的問題,歸咎於土地不足以至本地房屋市場出現供求失衡的現象。

當然不同機構對本地房屋問題會有不同的演繹,按規劃署《香港2030+》的估算,未來30年香港土地需求將不少於4,800公頃,不過香港團結基金更加估算,未來土地需求應該多達9,000公頃,但本地研究社則大唱反調,認為現時香港不存在土地問題,而是人口問題。

歸根究柢,我們要解決是土地問題、人口問題、還是政策問題,不過筆者認為土地問題、人口問題以至政策問題,正正就是解決現時房屋問題的短、中、長期的方案,首先現時樓價高的情況,多少原因是基於在辣招下,二手市場放盤量銳減,要解決這個問題便需要從政策角度來解決,適度減辣以活化二手市場,以紓緩二手市場乾升現象。

微調人口政策 改善供求失衡

中期而已則是從人口問題來考慮,按照現時的人口政策,每日150人可以透過家庭團聚取得單程證來港,按政府提供的數字,在2016年便有5.7萬人透過單程證來港,再加上輸入內地人才計劃、以至內地生留港就業的數字,保守估計每年便有約6至8萬的新增人口,再者比對於去年約5.7萬人的出生率,前者部分更具備即時置業的需要,反映人口政策確實對房屋問題有相當大的影響,人口問題稍作微調,或可改善中短期供求失衡的情況,當然從長遠的角度考慮,增加土地供應仍然是解決土地不足問題的不二之選。

總括而言,樓價問題向來不是單一因素影響,按差估署數字,整體私人住宅樓價指數已經連續24個月上升,一方面因為房屋供應不足,同時間亦是息口持續低企,剛性需求持續,以至人口及房屋政策的影響,要解決上車難的問題,就必須在土地、人口及政策三方面,作短、中、長期的綜合解決方案。

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要解決上車難的問題,筆者指出必須在土地、人口及政策三方面,作短、中、長期的綜合解決方案。(本刊攝影組)

撰文 : 陳坤興 Q房網香港董事總經理

欄名 : 樓市講場

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