公私營倘無合作 土地閒置恐雙輸

評論版 2018/05/12

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政府的土地供應專責小組在4月尾展開了為期5個月的公眾諮詢活動,希望公眾就18個土地供應選項提出意見和建議。

問題是幾乎每個選項都有反對聲音,大型選項建議遇到的阻力就更大。我認為在大多情況下,這些反對聲音某程度上都有道理。

例如,我們只需開發小量的郊野公園土地便可提供大量的房屋供應空間,但也有不少人反對任何觸及郊野公園用地的意見。我卻明白他們的擔憂,若我們開了先例在郊野公園覓地,之後會否沒完沒了?

很多人包括那些支持保護郊野公園用地的朋友,也反對填海的建議。有些認為填海會破壞環境、有些則指成本很高、另有些覺得填海需時,不能解決我們現時迫在眉睫的土地需要問題。最後的一點絕對正確。

18選項均說不 最終無地建屋

但若我們對任何建議也繼續說「不」,最終只會落得無地建屋的困境。

另一個重要和較為直接的潛在土地供應是釋放發展商位於新界持有的農地。估計由大型發展商擁有的新界農地不少於1,000公頃,專責小組建議研究透過公私營合作模式以增加房屋供應。

基本上,可以由政府提供必需的基建並在補地價上提供誘因,而發展商就負責興建包括社會房屋在內的項目。不少國家都有實行類似的計劃。但這又引起另一些負面反應,說成是官商勾結。

換言之,人們自動假設政府會故意為發展商做好安排,甚至認為發展商智勝官員。無論如何,不少人一般會懷疑只有發展商能從中得益,吃虧的是市民。

提供誘因 恐被說成官商勾結

然而,若公私營之間全無合作,這些土地只會被閒置荒廢着,沒有一方得益。

事情不一定是這樣的。幾十年前,香港的地產商為本地的中產人士提供大量可負擔的房屋,紅磡黃埔花園、沙田第一城、鰂魚涌康怡花園乃其中的幾個例子。發展商從大規模建屋中獲取可觀利潤,卻沒有人投訴甚麼官商勾結。

事情隨時代而變化,發展商指現時政府收取高昂地價,若建一般可負擔房屋在經濟上並不可取。政府一方則認為就算降低地價,發展商也可能把握機會來賺取更高利潤,這又會被指是官商勾結。

在建議中,土地供應專責小組特意提及在公私營合作上,要確保取回某個百分比為公營房屋。理論上,這樣的安排可增加任何市民可負擔的房屋供應;相同的原則也可用作新界的小型土地的地主把棕地作建屋之用。

簡而言之,私營機構可從滿足社會需求中取得公平利潤,這也是現代管理學之父彼得.德魯克(Peter Drucker)對企業角色的定義。要制定一個方程式,讓土地擁有者透過經濟誘因以興建市民可負擔的房屋並不困難。

當我這樣說時,我或許又會被批評為撑發展商和勾結。最少有些人可能會認為我天真,竟相信發展商會乖乖參與並跟隨這遊戲規則。

在今天的社會,發展商不太受大眾歡迎,很多人希望政府用「尚方寶劍」以強制方式收地。

強制收地漫長司法 難解樓困

正如特首所言,使用《收回土地條例》會涉及漫長的司法問題。而我們也不要忘記私人發展商興建房屋要比政府快,亦應該有更快捷的方法去誘使土地擁有者合作。

公私營合作模式可能是專責小組眾多選項中最實際和最有效率的。然而,不同黨派的政客、關注團體,甚至是大多市民都抱懷疑態度,只怕我們又要再一次對土地供應方案說「不」了。

無奈地當人們一提到公私營合作模式便會聯想到官商勾結、秘密協議和不公平。但為何一定如此?為甚麼不可以讓公私營合作模式堂堂正正地在陽光底下進行?我相信我們必定可以找到一個公開、公正、高透明度及負責任的方法,以解決眼前龐大迫切的房屋需求。

政府就18個土地供應選項進行公眾諮詢,問題是幾乎每個選項都有反對聲音,大型選項建議遇到的阻力就更大。(資料圖片)

撰文 : 陳智思 行政會議召集人

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