物業長揸必勝?

置業家居 2018/05/26

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不時看到有人提出:樓價升得太快,人工根本追不上。事實上,長綫而言,本地樓價不單止長年跑贏薪金升幅,也長年跑贏通脹率以至租金。問題在於,你要如何解讀有關數據。

樓價30年升幅 跑贏租金薪酬

附表為1985年以來,政府統計處統計的綜合消費物價指數、個人入息中位數,以及差餉物業估價署統計的租金指數及樓價指數。將2017年數據與1985年比較,物價指數累升2.21倍,入息中位數升4.96倍,租金指數升3.63倍,樓價指數則升16.6倍。

如果看長期走勢,的確可以看到長揸必勝的結論。樓價長期跑贏,原因不外乎供求,尤其是在現代貨幣發行制度下,貨幣供應持續增加,只要印銀紙的速度快於起樓速度,正常情況下樓價會跑贏通脹。

入息方面,情況較複雜,就職人士的「生產速度」也慢於貨幣增長,因此整體上薪金增速會跑贏通脹。當然,上述只是中位數,而不同行業的收入增長,甚至有沒有就業機會,情況千差萬別。

好友淡友對錯 歷史才能評斷

有趣的是,長綫而言,租金升幅跑輸了通脹—如一個人自1985年起租樓住,理論上至今時今日,其租金支出比重會較當年為低。不過,要留意的是,部分原因是薪金下調彈性較低。2000至2010年,入息中位數大致上無變化,但反映不了當時經濟不景、失業率上升的情況。另外,如果以2005年之後為基準,則近17年租金升幅大致上是跑贏收入增幅。

當然,數據客觀但解讀由人,看好前景者會認為,數據反映樓價長期跑贏人工及通脹,最佳投資策略是儲到首期,有幾多買幾多。看淡的會看到,近十幾年樓價升幅過急,可能欠缺基本因素支持,甚至埋下類似90年代後期大幅調整的隱憂。問題是,恐怕要很多年後,再回望歷史數據,才可判定誰是誰非。

dick.ip@panasian.biz

本地樓價長年跑贏薪金升幅、通脹率及租金,令港人覺得買磚頭是最保值的方法。(本刊攝影組)

撰文 : 葉敬誠 按計劃聯席董事

欄名 : 樓市講場

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