空置稅率若太低 徒轉嫁買家

評論版 2018/06/11

分享:

政府正在研究推出住宅空置稅,針對的是發展商手上的住宅,而不是二手住宅;而大多數建議的稅率只是物業價的1至2%,這絕對不是正確的方向。

因為推出空置稅的目的,是希望發展商不要囤積空置的單位,要盡快推出市場,以滿足用家的需要;同時這也是一個姿態,表明住宅是用來住的原意。而傳聞空置稅以額外差餉的形式徵收並不理想,因為稅局有專組針對逃稅,差估署並不是這方面的專家。

發展商僅付1% 用家反繳15%稅

以澳洲墨爾本和加拿大溫哥華為例,他們的空置稅率是物業價格的1%,香港的情況絕對不同,物業的價格高昂,這樣低的稅率沒有甚麼效用,反而會令發展商把成本轉嫁給買家。

另一方面,買家在購買住宅時要付的印花稅比起1至2%的建議空置稅高得多,發展商囤積住宅只付1至2%,用家的市民卻要付3至15%,這是甚麼的世界、甚麼的道理。

整個房屋問題是政府一手造成,而又花了20年也沒有好好地去處理,土地供應固然是最根本的問題,但容許發展商長期地持有住宅再以較高的價格慢慢地推出,令市民百上加斤。

一二手皆徵 閒置愈長稅率愈高

參考了現時的情況,以及印花稅的稅率,空置稅應是懲罰性的水平,一如香煙,目的是不鼓勵囤積住宅,我認為最少要是樓價10%才有用,而且時間愈長,稅率愈高:例如空置時期超過6個月的空置稅率應在10%,超過9個月空置稅率應增至20%,超過一年便應徵收50%空置稅,如此類推,1.5年75%,2年100%,稅項同時適用於一手及二手物業,以起足夠的阻嚇作用。

這種稅率或收費方式不是沒有先例,大埔街市相當知名,不少人遠道駕車而來,為了讓更多人可以泊車,街市停車場的收費並不鼓勵長時間停泊,否則停車場外會大排長龍。它的收費如下:晚上11時至早上7時是每半小時3元,早上7至晚上11時每半小時是11元(假日13元),超過兩小時後每半小時16.5元(假日19.5元)。

空置稅絕對可以用這模式,目的是鼓勵發展商盡快把住宅出售,若不長時間持有,空置稅根本沒用武之地。

難免下有對策 重罰作阻嚇

在澳洲的墨爾本,它的空置稅是物業價格的1%,只要在之前的一年內超過6個月或以上被佔用(occupied)便不算是空置,這6個月不一定要連續,當中有不少條款,如被朋友佔用便不算是空置,裝修也不算是空置,但有時限,假日單位也不算是空置,但一年要使用最少4星期,而且要在澳洲有另一個主要的住宅。

溫哥華的情況及做法也是差不多,兩地都是要求業主每年作出申報。在他們的網頁中,皆指出稅款是想增加住宅的使用率,想不繳空置稅,溫哥華方面指出可以把單位出租;邀請親友、朋友在一年內住上6個月;一年內在那裏住上6個月;或索性把單位出售。香港也可用這個方法在物業市場釋放租盤,緩抑租金。

正所謂上有政策,下有對策,任何的稅收政策,市場上一定會有應對的方法,但只要這不會令稅款嚴重流失便可以。自行申報是成本較低的方法,在執行時可以作出抽查,只要罰則夠重,如3倍原本要付的空置稅加利息及坐牢,相信干犯者會不多。

現時在世界各大城市皆可以見到由內地來的資金購入房地產,影響當地居民的利益,因此有這項空置稅可以令住宅回復到他們應該有的功能。

電郵:simonsplee@gmail.com

政府正在研究推出住宅空置稅,針對的是發展商手上的住宅,而不是二手市場,阻嚇力不足。(資料圖片)

撰文 : 李兆波 香港中文大學國際貿易與中國企業課程(IBCE)聯席主任及會計學院高級講師

欄名 : 房策透視

緊貼財經時事新聞分析,讚好hket Facebook 專版