呎價$3萬 你付得起嗎?

置業家居 2018/06/23

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筆者在此欄一直都以買樓置業涉及的樓宇問題及維修裝修技術事項為寫作題材,鮮有討論樓價樓市。可是,近日市建局宣布以破天荒的天價收購西營盤的一個重建項目業權,驅使筆者也想與大家分享一下這個飛升到近乎瘋狂的樓價議題。

市建局以超過$2.3萬呎價收購這個現今位處港島區貴重地段範圍的舊樓業權,這是個收購舊樓以作重建的歷史性高價。我相信傳統的發展商也難有如此膽量及進取之輩,敢以這價格進行收購重建。當然,如果重建後的建築面積可比原有舊樓面積多出一倍或更多,那重建的收購成本以樓面呎價計則不高於$1萬多,而總重建成本也許也要$2萬多。以此推算,項目賣價最低也會超越$2.5萬甚至接近$3萬,當然,這是預測,實際情況還是要看當時的市場需求及情況。但是,假如項目重建面積已沒有太大的增加空間,那麼折算過來的每呎重建後樓面收購價可能就更高,而新樓賣價則更加有機會遠超$3萬多。

市建局以這天價錢收購業權並不因為他們不懂計數或者看錯市,而原因是市建局法例及既定政策迫使市建局盡慷他人之慨,要以同區附近7年樓齡住宅價格計算總收購及補償金額。因為有同區樓盤已接近$3萬之樓價,就算7年樓齡的單位也在連鎖反應下達天價。

如此下去,我看在市區的任何重建收購也根本沒有「便宜」的空間;今次的收購價很自然會成為市場的指標,也會讓私人發展商收購舊樓單位更見困難,成本上升,結果是「水漲船高」,在建築費不斷攀升的同時,加上發展土地稀缺,住屋在供不應求的大趨勢下,樓價那有不升之理!市區單位呎價$3萬多之時,新界或偏遠一點的也許也很客易突破呎價$2萬,其實,近月已經有位處新界西部的新樓盤銷售熱烈,售價已達每呎$2萬之水平。假如沒有其他外圍經濟問題,而土地大辯論又沒有甚麼大突破,似乎,「樓價不滅」的傳奇故事大概會重複出現,誰也說不出完結之時!

置業難 安居更難

問題在於,難道當今香港的樓價真的沒有「封頂」之處嗎?有朝一日,沙田第一城的四百呎單位也叫價$3萬一呎、在新界東北新發展區做開荒牛的你也要背上$3萬呎價之際、在深水埗也要$3萬多一呎才可與落成接近30年的公共屋邨為鄰的時候,你、我、我們的子女以及社會大眾是否仍可沉默忍耐下去,任由這個物業市場瘋下去?當年四百呎的是上車盤,現今百多呎的是豪華蝸居上車盤;早年三、四百萬還可買到一個兩房安樂蝸,不遠的將來可要上千萬才可覓得一個兩百來呎的斗室。如此這麼,市民哪可以安居樂業,社會哪可以和諧穩定呢?更遑論政府一直希望關注的老人長者居家安老之說!可能,到時候也要上街遊行爭取一點有尊嚴的「生活」空間!

所以,我相信現實世界中,樓價總不會「只升不跌」,只是沒有世外高人可以或者肯公開預計一下「頂峯」在那裏,可是,社會及政府理應認真思考一下這個臨界點是在甚麼位置;並依此定下一個策略性的「最後手段」政策計劃去解決這個纏繞經年的社會問題,在到達這個臨界點前,按階段執行。凡事總有極限,我們的幻想總有夢醒時分,可能現在已經到了醒覺的時候,是改變往日行事方式及政策的關鍵時刻。

市建局的重建模式,以住也許有助於推動舊社區革新,但當發現這種做法,可能已經變成市場推波助瀾,把成本及樓價反覆推上的平台時,市建局在市區重建的角色已是時候改變。與其重建後的項目絕大多數是豪宅價格,難以惠及廣大市民,減少以現時模式收購,重點推動復修改善舊區舊樓,可能更加有效調整樓市樓價。另一方面,如果我們看看美孚新邨的情況,不到二十年,部分的樓宇將會年過七十甚至步向八十之年,那麼,我們如何處理這些年邁的「老人」呢?

畢竟現代建築物料總有一定的生命周期,拆卸重建又是如何才做得到?高價收購大量的業權肯定不是可持續的方式。筆者大膽構想,假如有一套方法可以令樓宇到達一定樓齡後其價值會隨年齡增長而遂步減少,那麼,才可正常反映其真實使用價值,而減低「房屋用作炒賣」的機會。政府真的要認真想想如何建立一套可行的模式,以處理二、三十年後出現的樓宇老化重建的高危時期,要不然,到時新土地沒有,舊樓又重建不了,住又住不下去,居住問題可能比現時更嚴峻!

vincentho.hkis@gmail.com

撰文 : 何鉅業 香港測量師學會資深會員

欄名 : 樓市講場

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