新房策權宜之計 成效還看拓地

評.析.天下版 2018/06/30

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特首林鄭月娥昨公布多項新房策措施,旨在透過調低資助出售房屋售價,來重燃市民置業希望,為落實其置業主導房策踏一大步,成效還看拓地進展。

降售價減負擔 重燃置業希望

林鄭毫不諱言新措施並非遏抑樓價,房策6措施中有一半是針對資助出售房屋,不惜改變現行居屋定價機制,讓居屋跟市價脫鈎,底因有二。

其一,林鄭銳意落實其置業主導新房策。去年她在施政報告中提出重建置業階梯,在出租公屋之上,原有出售資助房屋基礎再增添綠置居和首置上車盤,以置業為主導。此舉一來滿足市民置業剛需,二來藉此減低公屋的沉重開支,因公屋每個平均造價86萬元,雖較居屋95萬元為低,但每個公屋每年的管理費和維修保養費約12,180元,需花大量公帑補貼。

其二,居屋與市價掛鈎,因樓價持續飈升,升到與市民負擔能力脫節地步,居屋售價亦水漲船高,需不斷提高申請者入息上限。若情況持續下去,市民不但望樓興歎,可能連居屋也買不起。

政府改變居屋定價機制後,連帶令居屋、綠置居和專供中產申請的首置盤售價大幅調低,吸引不同收入群申請。市民以低價購入這些資助房屋,轉售時固然有限制,將來補地價成本高昂,折扣率愈高,補地價愈高,故購入單位基本是用作自住。

可預見未來對居屋、綠置居需求急增,但在現時嚴重缺地下,未來十年尚欠4.3萬伙公營房屋用地,故林鄭為此從賣地表中抽出9幅私樓地皮,改為興建資助出售房屋。惟此舉勢令私樓地減少,樓價亦因私樓供應減少而可能飈升,使公私樓價兩極化。

為免發展商惜貨,以擠牙膏式售樓令樓價急升,林鄭同時宣布改變預售樓花方法,規定發展商每次出售單位必須為總數20%,並規定取得入伙紙1年的單位,若逾半年未出租或居住,則需繳付相當於應課差餉租值200%的空置稅,藉此加快發展商售樓速度,打擊囤積問題。

大刀闊斧拓地 改變樓市格局

新房策6措施看來是權宜之計,是林鄭推行置業主導房策的第一步,惟新政倚賴土地供應配合,而本港嚴重缺地,若土地供應專責小組能凝聚到社會共識,大刀闊斧拓地,將有助林鄭推動新房策,改變現時由發展商主導樓市的格局。

欄名 : 社評

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