• 27°C
香港時間:2018721日 (六) 06:29

【書展限定】即場訂閱hket電子版,低至85折及豐富禮品(Hall 1A-E07)

新房策分隔炒賣市場 走獅城之路

評論版 2018/07/03

分享:

政府推出6項房屋政策新措施。由於財政司司長較早前已透露有關向一手樓徵收額外差餉的消息,故今次焦點落在銷售公營房屋(主要是居屋)的定價新政策方面。

居屋新定價 放棄緊追樓價

坊間普遍對這個「定價新政策」存在許多誤解。例如不少人會以為「過去房委會一般以市價7折來為居屋定價,而在新定價政策下,今年推出的居屋單位將會以更大折扣的市價52%出售」——即誤以為新政策純粹是增加折扣——但實際上新房策重點,在於今後居屋定價將不再跟隨私人住宅市價上升而上升,取而代之的是跟沒有物業的家庭之每月入息中位數掛鈎。

也就是說,即使樓市升幅繼續拋離薪金升幅,居屋定價以後主要按照「打算想上樓的人之薪金增長來調整」,不會因為樓市瘋狂而持續飈升。

此外,就算明白居屋(以至綠置居和首置盤)新定價政策主要根據以上「非業主住戶家庭每月入息中位數」者,仍可能忽略了今次新房策所包含的另外兩個重點:

政治效果 樓市雖飈仍留希望

第一,雖然家庭每月入息中位數是個全港性的統計數字,但這並不代表今後同一大小而位於不同地區的居屋,將全部劃一定價——即新房策不會荒誕到把間隔大小差不多的港島、九龍、新界、離島居屋,都以相同價錢發售——留意現時房委會的居屋定價機制內之其他元素,仍舊維持不變,所以房委會仍會根據既有方程式,去衡量不同地區居屋呎價應按照甚麼比例作調整。

當然,相比之前較簡單地以市價7折來定價,新方式牽涉更複雜的計算,亦更易被質疑房委會就不同地區所釐定的呎價,是否合理。

第二,申請購買公營房屋的入息上限,繼續跟私樓市價掛鈎:換言之,樓價升幅拋離薪金升幅愈大,合資格購買居屋的人數將愈多,於是成功抽中的機率便愈低——如此安排,似乎是要刻意產生某種政治效果:一方面,即使樓市持續上升,亦能繼續販賣希望,讓更多人抱持總有機會中獎的想法;另一方面,也同時向市民施壓:你想更易抽中居屋嗎?那麼「無物業階層」便得主動支持政府覓地建居屋、綠置居、首置盤,跟在相關地區反對興建更多樓宇的業主以及代表這些業主的議員抗衡!

私樓地撥公營 迫發展商釋農地

為營造以上政治效果,新房策也有「改撥私樓用地以發展公營房屋」這招:即減少政府可賣出的地皮,轉為興建公營房屋,目標是希望市民相信,政府往後覓地並非要「益發展商再起豪宅」,而是主力用來興建公營房屋,令將來更多人可以抽中獎。

固然有輿論認為此招將會縮減私樓供應,令已經高企的樓價進一步上升。然而這樣的結果卻可能正中特區政府下懷:因為一邊推高私樓樓價,而另一邊維持居屋定價跟一般人的薪金升幅相若的話,中長綫而言會逐漸把「投資炒賣」和「置業自住」兩個市場區隔開來——透過改撥私營房屋用地來發展公營房屋,私樓價格自會因供應減少而繼續上升,於是便能加快分隔以上兩個性質不同的市場,也就是向新加坡樓市模式借鏡:一般人置業自住公共組屋,而私樓則用來投資。

除了用來分隔投資/自住兩個房屋市場這目標外,假設我們把「改撥私樓用地以發展公營房屋」此招推到極致,或者會更容易參透行政長官的另一用意。所謂推到極致,是想像政府未來完全不賣地,而把所有私營房屋用地改撥為發展居屋/綠置居/首置盤這種極端情況。

在此假想出來的情景下,由於地產商再沒有新的「麵粉」,因此必須先把手頭上所有囤積的「麵包」賣出,始能維持一定業績。然後,如果不想倒閉,地產商便迫着要把多年儲起的「麵粉」也拿出來做「麵包」:也就是釋放那超過1,000公頃的新界農地。

可是,這些由地產商持有的新界農地中間,有很多大大小小的官地。除非地產商願意跟政府合作共同發展,否則這些多年儲起的「麵粉」也做不成「麵包」。不難想像,一旦要跟政府商討如何整合官地和農地來發展,官員必然會加入條件,要求地產商代政府興建一定數量的公營房屋,以務求令更多無物業的市民得以抽中公營房屋——而視乎地產商願意在整合了的土地內承擔興建多少公營房屋,相關農地的補地價幅度亦會因而調整(即興建公營房屋的比例愈高,需要補的地價便愈低)。

公私營發展模式 進一步開路

留意以上極端情況即使不會100%出現,但隨着政府改撥愈多私樓用地來興建公營房屋,地產商要把儲起來的農地拿出來跟政府合作發展的壓力便愈大——特首林鄭月娥周日提出公私營房屋比例「改為七三比不是不可以」,足以反證上述所推演的政策方向與目標正確。

再者,在無物業市民希望自己有更大機會抽中居屋的強烈慾望下,政客要繼續把公私營合作發展農地標籤為官商勾結,也得有所顧忌,難怪特首在公布這6招新房策時,亦不忘提示市民新措施或有助聚焦土地供應專責小組的公眾諮詢,明顯是要為公私營合作發展模式進一步開路。

新房策下,即使私樓樓價續升,但另一邊維持居屋定價跟一般人的薪金升幅相若,中長綫可把投資炒賣和置業自住兩個市場區隔開來。(資料圖片)

撰文 : 黃永 言論自由行行政總裁

欄名 : 房策透視

緊貼財經時事新聞分析,讚好hket Facebook 專版