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新房策居屋減價 單位愈大愈着數

評論版 2018/07/04

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在政府新班子上任一周年的時候,政府宣告了6項房屋新措施,其中新居屋的定價,令市場震撼,因為定價會是市場的52折,政府聲言要重燃市民置業的希望。

早前推出的新居屋,入票已有10多萬,而當時預計只是沿用過往方法,市場7折發售。但現在是市價的52折,比預期更低。政府亦傾向接受開放其他人重新申請是次居屋。經濟學原理會告訴大家,價格愈平,需求量就愈大,相信會有不少新的家庭加入申請,但中籤機會就相應降低,因為居屋折讓愈大,代表中籤的「着數」愈多,情況就如六合彩,彩池愈大購買的人數愈多。

吸更多人申請 居屋更爭崩頭

居屋大幅減價,並沒有消除房屋供應不足的問題,只是令更多人有能力申請/買得起居屋,而申請人的財務負擔,亦大大削減。對於中籤的居屋業主來說:不用把大部分工資用作供樓,可以有空間做其他的事情;而未有中籤者,起碼新居屋較容易負擔,特別對於家庭收入不算很豐裕的人,最低限度多了一個置業機會,重燃置業希望,對於年輕人的人生觀有正面幫助。因為社會有一種說法,就是為何年輕人對社會有那麼多不滿?原因之一就是置業難,就算工資待遇不差,也很難置業。於是把心一橫,把工資花在物質之上,看演唱會、到處旅遊或以享樂為先。這種心態是因為置業希望難以達成,於是便扭曲消費決定。新居屋的定價,或許令他們較容易上車。但除非政府能找到足夠土地興建資助性房屋,否則這個置業希望,只有少數人能受惠。

按入息定價 75%居屋可負擔

新居屋的定價強調可負擔能力,所以才定為市價52折的,而以往,是市價的7折。兩者的分別,在於所謂可負擔能力,是要與市價完全脫鈎;而現在與市價比較究竟折讓多少的說法,只是方便理解,某程度上代表社會資助了多少資源於居屋業主而已。如用市民可負擔能力計算定價,原則上,也有可能出現居屋售價低於建造成本的情況。

要了解這個定價的計算,要先了解以下的參數。現時白表申請的家庭每月入息上限為57,000元(見圖),這是扣除了強積金供款之後的數字。換句話說,亦即家庭收入低於此限,便能用白表申請居屋,但這個上限是怎樣釐定呢?據了解,這個入息限額,是根據市場上私樓價格的交易狀況而制定的。如家庭收入低於這上限,應該較難買到私人物業。這上限的制定是有其邏輯的,亦即市民如果未能在私樓市場置業,政府便需要幫忙。但問題是這個上限的制定,是基於私樓價格變動。而樓價的變動,又未必與工資增長或家庭收入變動而同步。

而建議居屋定價的新安排,是首先採用非業主住戶的家庭每月入息中位數作基準,2017年第4季數字是39,500元。採樣對象是非業主住戶,亦即名義上沒有擁有物業的家庭,是因為如果房屋是用來住,不是用來炒賣;而未曾擁有物業的市民優先。但這些人士,其中有些是年輕的高收入群,但他們可能只是缺乏首期,但仍能供得起私人物業,只因為申請居屋上限仍然是57,000元,所以他們不能參與了,政府便可能要用首次置業計劃或其他方式協助他們上車,亦即政府強調的重建置業階梯。

除了使用非業主住戶入息中位數之外,政策還確保每期居屋可負擔的單位數量由最少50%,增至最少75%。而所謂可負擔的意思,是指如果家庭月收入中位數39,500元,按照一些假設,一般例如每月供款不超過家庭入息的X成(四成?)首期X成(一成?),按揭年期X年(20年?)等而制定。當這些變數固定下來,便能計算出他們能夠負擔的最高樓價。

過往要求是每期居屋要有一半單位售價,是家庭入息中位數能夠負擔的,今次就提升至75%。換句話說,亦即家庭收入為39,500元,在這一期居屋供應之中,有75%的物業,都是能夠負擔,買得起及住得起,而不論單位的大小,所處的區域是香港、九龍或新界。

每次折扣多少 取決地區單位大小

要注意一點,所謂可負擔的意思是指居屋價格,而這價格高低,是繫於單位的大小以及所處的區域。如果這期大單位愈多,因為呎數愈大,售價愈貴的關係,只要超逾了25%的限制,按照機制,計算出來的市價折讓就愈大!同樣地,如果居屋推出的地點位處市區,超逾了25%的數量的話,超出比例愈高,相對於市價折讓便愈大。

地區居屋價格差異又有沒有計算?而所謂折讓又怎樣計算?房屋所處的地區差異,應該是按照所處的地區計算其市值,然後,再按上述可負擔能力,能夠購買75%的單位,再計出整體折讓率,而這折讓是適用於本期居屋所有屋苑。

翻查未開售3個居屋所在地,長沙灣凱樂苑有2,522個單位;啟德啟朗苑有683個單位;東涌裕泰苑有1,226個單位,總數供應共4,431個單位。假設這3個屋苑的單位大細組合相若,而市區所佔數目達72%!市區樓價比新界貴,所以計算出來的折讓較大是可了解的!而這個52折,只是適用今次居屋申請,而下一期折讓多少,要視乎居屋所處區域,以及大單位的數目量。

折讓率惹不公誤解 補價須審慎

所謂「買得愈大,慳得愈多」,在折扣高的情況下,只要負擔得起,似乎買市區居屋、以及較大單位,得益較大。如考慮到將來轉讓,潛在回報也是一個考慮。可預期的是,市區的居屋會較受歡迎。

如果有一期居屋,供應全在新界區,而且單位面積較小的話,計算出來的折讓率可能會較少。如果單看折讓率,比較不同期數居屋的折扣率,可能會造成誤解,使人覺得存在不公平的情況。而這亦是使用可負擔能力去計算售價其中一個要注意的事項。要讓市民知悉,這個折讓率只是一個參考。

當售價比市價有大幅折讓,應否有更嚴格的轉售限制?而這個折讓比率,是否應是將來補價的基準?有沒有更好的方法?而綠表二手市場、白居二以及居屋補價機制又應該怎樣理順,這一連串的問題,是實施新居屋定價模式要考慮的問題。(文章僅代表個人立場)

在新房策下,居屋的售價將比市價有大幅折讓,日後應否有更嚴格的轉售限制,以至折讓比率應否是將來補價的基準等,成為實施新居屋定價模式要考慮的問題。(資料圖片)

撰文 : 麥萃才 香港浸會大學財務及決策系副教授

欄名 : 房策透視

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