投資自用分途 穩樓市利安老

評論版 2018/07/06

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上任一年之際,特首林鄭月娥終提出其「林六招」,作為對施政重中之重--香港房屋問題的對策。從董建華到梁振英再到林鄭,幾任特首在處理相關挑戰時,都甘冒矢石、親上前綫。

或許林鄭汲取董生、梁生的教訓,在首度出招之時,即作好期望管理;表示新近推出的措施,不會遏抑樓價。對筆者而言,這不是「會不會」,而是「應不應」的問題;對於具體政策的利與弊,本欄暫且按下不表;而望先行指出,面對環球金貿風險、本港勞動力嚴重老化,將住宅「投資--自用」市場區隔,以土地供應擴大為前提、增加資助房屋的大方向實屬必要。

樓價若下挫 礙中產消費意慾

上述大原則若得以落實,居於資助性房屋的住戶將佔多數;而自由市場中,私樓價格不止沒有平抑的必要,其穩步上揚的投資價值,反而成為應對人口老化問題的支柱之一。住宅公、私分途,既能減輕新生家庭的租金負擔,又充分利用香港蓬勃的投資市場,可謂兼得其利。

過去10餘年來,以九龍站上蓋諸盤面市為標誌,內地富裕階層來港買樓自用、投資的風氣漸起;上述買家成為消化新盤的重要力量,乃此前所未見。然而,由於「孫九招」祭出後,特別在曾蔭權時期幾乎停止造地,私樓一手市場的成交量一直偏低;因此,相比起二手存量之龐大,內地買家在香港物業擁有者中的百分比,仍然維持在個位數。

既如此,住宅市場下挫,會影響本地居民當中退休人士、中產階級的消費意慾;在環球貿易戰、中國首當其衝的陰霾下,香港內需,尤其是休閒、服務、餐飲業的消費,更支撑着總體經濟發展水平,並提供大量中、低技術職位。

中美貿戰遇加息 港雙重壓力

中美貿易戰將如何衝擊內地製造業,眼前尚難論定;但人民幣、內地股市的下調,或多或少會影響內地旅客來港消費。由於中國已成為東亞製造業的核心,隨着對美貿易遇上政策風險、諸東亞貨幣兌美元又轉弱,不止內地,日、韓、東盟旅客來港的意慾亦難免受影響。事實上,除美國外,歐洲央行對加息的態度亦趨於明朗;中、日有自身戰略考慮,會否相隨固待觀察。香港在銀行同業拆息屢見新高後,在中遠期,很難不對企業發展帶來銀根趨緊的壓力。

就此而言,香港大小商號,可同時面對國際貿易前景不明,與融資成本增加的雙重壓力。綜上所論,特首固然要解決中長期港人住屋問題;但眼前,仍須為環球貿易及金融危機,作充分準備。

樓價飈積民憤 樓市冧衝擊管治

回顧歷史,樓價衝天固然累積了民憤;然而,從回歸之初的亞洲金融風暴到沙士期間的跌跌不休,才真正衝擊了特區政府的管治威信與根基。恒指長達半月的調整,會否傳遞到樓市或其他投資市場,當屬特首及其財金團隊防微杜漸之處。

簡言之,中下層市民生活之苦,在上位者不能不察;相信林鄭總不能像陳百祥般,叫基層接受香港的擠迫。然而,同樣不可不察者,是香港面臨的經濟危機與金融風險。綜上所述,筆者比較擔心的是經濟下滑造成的工資、就業率下跌;而銀行體系在資金總體充裕及按揭監管措施嚴厲的情況下,倒不見得會重蹈90年代末之覆轍。

進一步講,對於步入深度老齡化的社會而言,其物業估值高的好處,不止在造成財富效應,維持中高產及中、老年人的消費意慾;作為投資產品,能夠保值甚或升值的物業,本身就有保險功能。逆按揭並非十全十美,但相比起年金、公積金或政府福利,只有前者才能維持退休人士中間偏上的生活水平。宏觀而言,高樓價也讓香港在勞動力明顯老化、退休潮接踵而至的情況下,維持基本消費。

面對住屋、樓價問題,香港媒體、政界及學界每每提及新加坡組屋制度,但多留於皮毛。組屋制度環環相扣,其中兩大環節,就是新加坡政府對於「LEASE HOLD」(具年限土地租用權)明確、有力的執行,並保證每個家庭有兩次購入一手組屋的機會。而前者乃後者的前提,新加坡制定公共政策時的視野和縝密,甚顯功力。

星組屋限使用年期 管控升幅

由於土地使用權的「LEASE HOLD」有效、有序執行,市民就沒有永久使用、據有物業的期望,新加坡政府就得以按部就班地,以重建舊組屋為基礎,推進市區重建,乃至重劃。因此,新加坡的城市肌理和硬件布局,就得以持續配合其社會經濟發展所需。

新加坡一手組屋廉宜、二手組屋價格也遠較香港各式二手樓可負擔,但其投資、轉手的功能並未被剝奪,關鍵在於政府執行使用年限嚴格而可預期。在此制度下,樓宇部分升值潛力,有效地與自然折舊率抵銷,進而管控了升幅。

新加坡家庭年輕時生產力強、投資和消費意慾大;加上已有孩童或打算生育,因此其第一套一手組屋,一般是較大的3房單位。到長女成年遷出,中下階層的年長夫婦,可選擇在二手市場、按市價將其第一套組屋賣予未入籍的永久居民、或較高收入本地人,再購入「LEASE HOLD」所餘年限較短單位,甚或使用第二次購入一手組屋權,但選擇小得多的一房、二房單位。

上述「真.LEASE HOLD」與「兩次購屋」政策組合,也是利用了新加坡經濟發展、樓市向好、大單位升值的市場環境。相反,像東京、大阪般,經濟最多維持平穩,民眾收入、消費、通脹、投資長期平行的情況下,樓宇只能收租、幾無資產升值潛能的城市,便無法像新加坡般應對人口老化問題。

相對於新加坡,奉行大市場小政府的香港,憑藉其更發達的銀行業,「逆按揭」又比「大屋搬細屋」更靈活、更高效。加之本來香港的人均居住面積小,子女遷出後,父母是生活得更舒坦,而不算有了多餘空間不想浪費。

逆按揭紓退休問題 港特有本錢

當然,在城市重建的角度,「逆按揭」就比不上「兩房制度」。但這就屬於另一範疇,針永無兩頭利;個人生活的安穩、社區永續發展,與城市面貌隨經濟所需而變,總是不易平衡、而必須有所取捨的。

可見,在人口嚴重老化、銀行體系穩健情況下,以私樓、部分資助房屋「逆按揭」為手段,部分解決退休問題,是香港特有的本錢;美、歐、日都不具備,且效益不見得比新加坡兩房政策差。

維持私樓的投資、保險作用,讓其呎價不至暴跌,不止得以維持眼前市面消費,長遠而言,也兼有社會價值。方略既定,就差地從何來,而填海地果真是實行「投資--自用」分途的合適載體?恐怕未必。

住宅公、私分途,既能減輕新生家庭的租金負擔,又充分利用香港蓬勃的投資市場,可謂兼得其利。(資料圖片)

撰文 : 許楨 香港智明研究所研究總監、香港中文大學未來城市研究所副主席

欄名 : 房策透視

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