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居屋新定價機制 助基層上車

評論版 2018/07/10

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特首林鄭月娥於2018年6月29日公布6項房屋新措施,分別為:

(1)修訂資助出售單位的定價政策;

(2)邀請市區重建局(下稱市建局)將位於馬頭圍道的非合作發展項目改作「港人首次置業」(下稱首置)先導項目;

(3)分4個財政年度改撥9幅私營房屋用地以發展1.06萬公營房屋;

(4)成立專責小組,協助民間推行過渡性房屋項目;

(5)向空置的一手私人住宅單位徵收「額外差餉」;及

(6)修改地政總署「預售樓花同意方案」以改善銷售手法。

6項新措施的第(1)項是為了令資助出售單位對中低收入家庭而言更可負擔;第(2)至第(4)項的目標,是增加資助房屋供應和加強支援過渡性房屋計劃;第(5)及第項的目標,是促使一手私人住宅單位盡早推出市場。

7折定價 市區呎價近萬捱轟

是次公布的第(2)項新措施,落實了「首置」先導項目,不但使資助出售房屋,由兩類(綠置居及居屋)增至三類(綠置居、居屋及首置),也令整個八級的房屋階梯更見完整。(有關房屋階梯的討論,見筆者2017年11月29日及2017年12月6日在本欄發表的兩篇文章:《房屋階梯8層級怎助市民上移?》及《首置盤資助高薪族置業用意何在?》)

本文先初步論述第(1)項,其他新措施日後再談。

沿用多年的居屋定價機制,見於房委會1996年《居者有其屋計劃檢討報告書》5.4段:「在一般情況下,釐定居屋售價時應以同類私人樓宇的市值折減30%為準,但銷售對象的負擔能力仍然是主要的考慮因素。」

居屋售價定於居屋單位的評定市值的七折後,仍須通過負擔能力測試。衡量折扣是否合適的原則,是至少有一半出售的單位,可讓現時在居屋白表申請者入息上限的家庭(即兩人或以上家庭)在購樓後,以不超過入息的40%作為按揭供款。

按揭供款以按揭貸款佔售價九成、按揭還款期20年,以及按揭利率以過去12個月平均按揭利率或現行按揭利率(以較高者為準)作計算基準。居屋定價假如未能通過負擔能力測試,當局可提供一個更高的折扣率。

自2007年推售剩餘居屋單位起,至2018年3月出售的居屋計劃,房委會一直採用30%折扣率(即評定市值的七折)。

當局是次認真檢討居屋定價機制,或許與房委會「出售居者有其屋計劃(居屋)單位2018」市區屋苑平均呎價近萬元,備受各方批評定價過高有關。該期於今年3月底開始接受申請,出售3個新建居屋發展項目(長沙灣凱樂苑、啟德啟朗苑及東涌裕泰苑)合共4,431個單位。其中市區兩居屋苑共提供3,205個單位(72%)。

難負擔仍受捧 34人爭1單位

啟德啟朗苑評定市價為每平方呎13,936元,折減30%後的平均售價每平方呎(實用面積)近萬元(達9,755元),一個實用面積43.8平方米(471平方呎)的兩房最高價單位售價達488萬元;市區長沙灣凱樂苑評定市價為每平方呎13,191元,折減30%後的平均售價每平方呎(實用面積)達9,234元,一個實用面積58.6平方米(631平方呎)的3房最高價單位售價達630萬元。這些市區居屋單位的平均呎價及總售價創歷史新高。東涌裕泰苑,評定市價為每平方呎9,569元,折減30%後的平均售價每平方呎(實用面積)達6,698元,實用面積53.1平方米(571平方呎)的3房最高價單位售價亦達428萬元。

收益與成本2比1 房委利潤可觀

盡管居屋價格被不少人視為難以負擔,今期申請居屋宗數再創2014年發售新居屋以來新高,房屋署合共收到約15.2萬份居屋申請表(白表13.3萬份,綠表1.9萬份),即平均34個申請人爭奪一個單位。當局或可振振有詞說:「居屋定價合理」,因為2018年出售的3個居屋苑,以市值七折定價,通過負擔能力測試,有93%單位是白表申請家庭負擔能力之內。

筆者在2018年2月14日房委會資助房屋小組會議上,表示對該期居屋以評定市值折減30%作為定價有保留,並引述1997年10月第19期乙10,282個居屋單位,定價為評定市值的五折,雖然該期整體有83%單位在白表申請者負擔能力之內。筆者曾在會上(及會後去信房屋署人員),要求署方提供90年代多期居屋計劃,在符合白表申請居屋家庭的負擔能力測試後,仍提供更高的折扣率(即售價只是評定市值的四折、五折或六折)的理據,以便參考,但至今仍未有收到回覆。

此外,房委會SHC 11/2018文件的資料顯示,2018年3月出售的4,431個新居屋單位以市值七折定價,總售樓收益為159.61億元,扣除估計總費用(包括發展成本、土地成本、間接行政成本及其他與銷售相關的開支)共77.24億元後,預計運作盈餘為82.37億元。平均每個單位售樓收益為360萬元,成本為174萬元,盈餘為186萬元。售樓收益與成本的比例約為2比1,即收回成本之餘,房委會仍可利用盈餘建另一間居屋,可謂利潤可觀。

更多中低收入家庭 有能力置業

因此,房委會不應僵化地依從過去以市值七折定價的慣例,而需因應居屋售價已脫離不少人的負擔能力的情況作出應變,把居屋的折扣率調高,以減輕市民的負擔,方為合適。

一向以來,當局並不承認居屋定價與私人房屋售價掛鈎,特首6月底公布修訂居屋定價機制的記者會上,承認以白表申請者的入息限額的上限(2018年二人或以上是5.7萬元),作為負擔能力測試的一個重要參考數據,「會令居屋價格在樓價急升時變得難以負擔」(引自特首出席2018年6月29日房屋政策新措施記者會開場發言全文),並在該天新聞公報的附件(見圖)明確指出:「若在負擔能力測試中,借用白表家庭入息上限為參考,測試便會間接地受到樓價的影響,令居屋價格在樓價急升時變得較難負擔。」

修訂居屋定價機制(見表),讓更多中低收入家庭能負擔新居屋,值得歡迎。然而,這對符合資格申請居屋的市民及房委會財政有甚麼影響?此外,政府亦建議房委會考慮收緊資助出售單位的轉讓限制,如何收緊才符合公眾利益及社會期望?以上各項,將另文討論。

(房屋政策新措施評論之一)

房委會不再依從過去以市值七折定價的慣例,減輕市民的負擔,可讓更多中低收入家庭有機會購買新居屋。(資料圖片)

撰文 : 劉國裕 香港城市大學公共政策學系特約教授、香港房屋委員會委員

欄名 : 房策透視

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