投資車位 上會考量

置業家居 2018/07/14

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今年車位交投活躍,上半年車位註冊登記量較去年同期增加超過兩成,車位價格升幅加快下,上半年計車位成交金額升幅更達60%。近年車位成交價屢創新高,去年同期車位平均價格約為$160萬,現時已升至$200萬,新盤車位平均達$260多萬,二手車位則達$160多萬,早前有報道指何文田一個豪宅屋苑的車位以$600萬歷史新高價成交,價格已足以買入一個2房單位。

車位近年受到追捧,主因是可觀的價格升幅,加上投資車位的入場門檻一般仍低於買樓,而且轉售彈性較大。九龍一個大型屋苑車位於3年前成交價為$130萬,最近以$235萬再賣出,轉手獲利$105萬,價格升幅達80%,而同屋苑單位期內升幅為35%,可見車位價格升幅跑贏樓價。

已借樓按 車位僅可按三成

雖然近年車位租金升幅追不上價格升勢,導致租金回報下跌,不過租金回報率一般仍達2厘多至4厘,部分車位的租金回報率仍較物業優勝。而且,車位沒有額外印花稅之捆綁,在近年車位價格飛升、投資前景理想的誘因下,租金回報已未必是最大考慮,因轉售利潤已相當可觀。對於長綫投資者,車位既可出租又可坐擁資產升值,除了車位價格處於升軌,相比起買樓,車位無需裝修,基本上不用煩卻保養折舊問題,一成交便可起租,而購買車位的印花稅亦低於新住宅印花稅,以一般車位價格計算,若不足$200萬成交價只需繳付1.5%印花稅。

近年車位按揭上會個案增加,除了因為交投量上升,亦因為車位價格比以往提高,上會需求亦隨之增加。自2013年第六輪樓按措施出台,獨立車位之按揭成數限於最高四成,按揭年期上限為15年,可造按揭成數及年期均遜於私樓。投資車位買家需要注意一點,若然已持有第一套房並尚有按揭,若再購買獨立車位並申請按揭上會,便已屬於第二套房按揭,在現行措施下,該車位的按揭成數需降低一成,即按揭成數限於高達三成,上會首期將會明顯增加。而該車位的審批按揭要求方面,買家的供款佔入息比率及壓力測試上限亦需下調10個百分點,即是每月總供款佔入息比率上限由50%下調至40%,並需通過按息加3厘之壓力測試,壓力測試下之供款佔入息比率調低至50%,如需上會的買家宜入市前先做足工夫計算首期負擔及供款能力。

按息及回贈 與私樓看齊

以往車位按揭涉及金額較細,銀行提供之按息不及私樓,隨着車位價格持續上升,目前車位按揭金額普遍已高於$50萬,不少按揭額更達百萬元以上,銀行借貸意慾積極,提供之車位按息亦較優,部分銀行可提供之車位按息低至2.15厘(P-3.1%;P:5.25%),與私樓按息睇齊。以往銀行一般不會就車位按揭提供現金回贈,現時部分銀行卻可提供高達貸款額之1.4%作為回贈。不過,車位造價由數十萬元至高達$600萬不等,對於貸款額較大的個案,在銀行眼中,已差不多等同一個物業按揭之金額,故批出優惠按息之機會較高。

獨立車位的按揭成數偏低,買家可考慮將持有之物業加按,若水位足夠,套現之資金便可直接用作支付全數車位價格。2008年海嘯至今樓價升幅高達2.5倍,以一個當年以$500萬購入之單位為例,目前樓價升值至$1,600萬,加按後最高按揭額高達$800萬,減去按揭餘額$235萬後,尚有足夠水位可套現資金投資車位;此做法無需擔心車位按揭成數偏低以及第二套房按揭之問題。

ivywong@centamail.com

車位近年價格升幅跑贏樓價,加上沒有額外印花稅之捆綁,成為不少投資者之目標。

撰文 : 王美鳳 中原按揭經紀有限公司董事總經理

欄名 : 樓市講場

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