新居屋收緊轉讓 怎兼顧公平性?

評論版 2018/07/16

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設定一個良好計劃要「有始有終」,新居屋也不例外。使用可負擔能力去設定售價,新居屋售價可低至市價52折,比傳統居屋定價市價7折為低。換個角度看,政府資助居屋業主多了,那麼未來居屋出售門檻應收緊嗎?要延長可轉讓限制?還是要完全禁止轉讓?

業主放售 居住問題不是重點

房屋是一種特別產品,可以使用,也可當成資產,成為個人財富一部分。購買居屋的業主,是那些沒足夠財力在市場置業、需要政府協助的一群。政府要幫手解決的是居住(使用)那部分,所以居屋售價按市民負擔能力決定,就是把「居住」因素放在第一位,解決市民居住的需要。居屋計劃「開始」的考慮點,就是准入門檻,即哪些人可獲資助,居屋定價應如何?使用可負擔能力去設定售價是一個德政,市民供樓負擔輕鬆了,可把剩餘財務資源,追求其他人生目標。

居屋定價比以前平了,但轉讓(終結)的方式又應否調整?若問市民為何要買居屋?答案是他們有自住需要。居住是每個人的基本需要,而滿足這需要,政府要確保有足夠供應外,價格還要可負擔。這亦是新居屋更改定價機制的原因。問題是,居屋原業主為何要把居屋轉讓?原因可以是希望換取較好較大的單位,而家庭經濟環境改善,有能力搬出居屋;通常搬離居屋,應該有另外一處居所,無論是租、是買,住戶都應該是有信心自己的居住問題能解決,才會把居屋轉讓。因此,居屋轉讓時問題本質不再是「居住」問題。住戶更關注的是資產價格及其轉讓方式(亦即離開計劃Exit Plan)。

物業轉讓價值,往往是決定住戶財富的重要部分。以股票為例,買一手價值10,000元的股票,基本要求是手頭上要有10,000元,如以市價100元一股,買入100股。用100%自己的資金購入,回報便是股價上升的回報;若股價下跌10%,如由100元跌至90元,股價便跌至9,000元,投資便損失1,000元或10%。

跌市自住升市沽賺 暗藏着數

持有股票資產,最大的風險是股價下跌的風險。如本身資金不夠,要透過孖展購買,風險便倍增。如自己出資1,000元,其餘借入9,000元買股票,只要股價上升10%,那麼相對於資本的1,000元,回報便是100%!相反,若股價跌10%,本金1,000元便全部化為烏有。如股價跌多於10%,投資者更要補回差價,才能平倉。而此例的槓桿倍數是10倍(10,000元貨值/1,000元本金)。槓桿愈大,回報及風險會更高!所以舉凡使用槓桿方式投資,風險會比使用全股本投資更大!

把例子套回物業也一樣。很少買家購買物業之時會全數付清,通常要去銀行承造按揭。私樓一般借7成,相等於槓桿3.33倍。白表居屋則是按9成,亦即槓桿10倍。錄表居屋可按9成半,相等於槓桿20倍!原則上槓桿愈大,風險愈高,回報也會高。但居屋的轉售設定,卻不能反映這情況。

如買入私人物業借入的7成資金,借款人要定時還本還息。如樓價大跌3成以上,銀行有可能要追回差價,最壞的情況甚至會收回貸款;所以購買一般物業的風險,是樓價大幅下挫的風險。當然樓價上升,回報也可以很可觀。

居屋的設定與一般私樓不同。如以前以市價7成出售,等同政府借3成資金予業主。但它與傳統借貸不同,因為只要業主繼續自住,這筆3成「貸款」完全不用考慮歸還,也不會計息。這表示當樓價下跌,可以不理會這3成差價。相反,當樓價上升,住戶補回3成地價,便可轉讓賺錢;這種升市時可以轉讓賺錢;跌市時可繼續自住單位,沒有追收孖展及利息的特點,使居屋持有人有很大「着數」。

風險小回報大 收緊限制顯公平

新居屋與市價折讓更加大至52折,等同政府少收48%資金,槓桿比傳統7成折讓更加大。正常情況,槓桿愈大、風險愈大;但居屋因有轉讓自由,以及政府不會追收樓價折讓部分或利息,風險因而並無增加!如果社會上有一種產品風險小但回報更大,需求便會增加,因為利之所在!

附表可見新舊居屋的槓桿比較。假設私樓售價600萬,7成按揭所需首期便要180萬,樓價相對於首期便是3.33倍(槓桿)。如居屋是市價7折,那麼綠表市價槓桿便會是28.57倍;而白表槓桿是14.28倍。假若以新居屋52折定價,那麼綠表槓桿將升至38.46倍;白表槓桿會達至19.2倍!

就算是外滙產品,槓桿一般都是20倍以下,而且買賣之時風險極高!但居屋樓價下降風險由政府承擔,樓價下跌,未補地價那部分,完全沒有財務負擔,只要繼續自住便行。但當樓價上升,要賺取利潤,便可以轉售居屋,這是一個極佳的、進可攻、退可守的「投資」策略。

未補價可售 流轉比公平重要?

既然折扣愈大,居屋業主潛在得益愈多,那麼轉讓應否增加限制?在政策上,「公平性」是相當重要的,特別是針對「資產」部分。以前的居屋是市價7折,新居屋只是52折,如果轉讓方法完全一樣,那麼對於7折買居屋的業主不公平。所以收緊新居屋轉讓限制,是可以了解,同時體現公平原則。

延長轉售年期,由現在5年才可補價轉讓,再延長一些,未必能解決問題,這只是延遲居屋業主賺錢,而不是阻止。因為以前居屋以市價7折售賣,也較少人補價在私人市場轉售,可能是戶主缺乏資金補價,或覺得麻煩;當新居屋折讓相當於市價48%,要他們補足地價,難度更大。所以應該傾向在綠表居屋二手市場,或白居二轉讓,亦即未補地價轉讓。

為何要讓居屋業主未補地價就轉讓?坊間答案是令房屋資源更有效運用,但同時「公平性」便被放在次要地位。未補價市場所售賣的對象是有限制的,白居二只能轉售予白表申請人;或綠表者購買二手居屋。而轉讓的價錢,由買賣雙方釐定。那麼用回此例,假設市值600萬的居屋,業主轉讓之前,收回420萬(7折市價)就合理,但事實上,最終售價,會視乎購買的白表家庭或綠表家庭的負擔能力。

例如白表可以負擔約市價8成半;而綠表可負擔市價8成,那麼未補價的轉讓價格就可能達510萬及480萬,比對原本居屋應收的420萬(公平值)分別是多了90萬及60萬。本來這些錢,應該是政府回收的,屬於未補地價那些部分的回報。但為了流轉居屋,原居屋業主便多賺60萬至90萬!如以新居屋定價52折計,此例潛在賺幅,更高達168萬至198萬!折扣愈大,賺得更多!而這些「額外利潤」,原本是屬於政府的。所以究竟「居屋流轉」重要些,定「公平性」重要些,這問題須理順。

先議價後補價 增彈性利公帑

最後是要把轉讓規則理順:把二手居屋變成私樓又是否可行?阻礙補價的原因是因為要先補價、後轉售;如果調轉程序又如何?即是讓居屋業主可在私人市場放售,議定售價。而未補地價之前,可以商議價格,而假設居屋是以7折購買的,那麼在私樓市場放售成功之後,先扣起3成款項,還歸政府。如果怕居屋交易會有問題,更可預先估算一個合理市價,亦即那3成未補價的現在價值,只要交易後政府所得不少於這現值,交易便可以接受。

這方法好處是「公平性」獲得肯定,7折買只能賺取7折那部分;52折買,最終所賺也是這部分,而且轉讓較為靈活,政府又可收回資金。壞處是原本居屋單位,會由資助性房屋變成私人物業,而且原有規則可能要修改,甚至要更改法例。

居屋售價按市民負擔能力決定,是把居住因素放在首位;而當居屋業主轉讓時,問題的本質便不再是居住,住戶的關注變成了資產價格及其轉讓方式。(資料圖片)

撰文 : 麥萃才 香港浸會大學財務及決策系副教授

欄名 : 房策透視

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