土地大辯論的「死結」

置業家居 2018/07/28

分享:

政府成立「揾地小組」銳意為香港找尋可供長期發展的土地,以解決糾纏已久的居住問題。小組在近月正式啟動全城諮詢,給大眾市民發表意見的機會。雖然筆者已經通過網上平台提交意見,但也想在此趁趁熱鬧與大家分享一下我對這「創地建屋」老大難題的想法。

香港住屋樓價高企,置業艱難。就算不買樓,租金也長期趨升,劏房單位也可以高達七、八十元一呎,幾可挑戰半山高級住宅之價。如此情況,大眾市民對增加土地大力建屋是不會、也不應異議吧!但是,對於政府以往及小組現時提出的種種覓地建屋的建議,為何社會上仍然有不少相反聲音呢?當然,反對論說當中包括一些技術或環保的原因,但似乎很大程度只是一個意識形態之爭。如有些鄉土保衞之士一直倡議及堅持不要徵收農地建設新發展區,而應首先發展棕地。但眼見政府對有系統處理及發展新界棕地的工作一直毫無寸進,他們可能要維護一直堅持的立場,就算政府提出任可發展棕地以外的建議也會一既反對以保原則。無論其他選擇是否也許可行,他們都簡單的說「棕地先行」作為擋箭牌,把「棕地」說成唯一的合理出路,打倒一切!這就是典型的意識形態之爭!但對解決問題就顯得毫無貢獻,真是可惜、可惜!其他選擇如維港外填海,亦有一些以「不容填海」為抗爭目標的人士也沒有給予大眾以科學的角度探討是否有可以減少環境破壞的方法去填海;這也沒殺了給社會找尋出路的機會。

官商勾結之虞

政府曾經提出以新思維引導土地擁有人更積極把手上土地轉為發展用途,並以公私營協作的型式進行開發。其實,公私營協作在十多年前已經廣泛在世界各地進行,尤其是一些規模較大及需要較多市場經驗及觸覺的項目,公私營合作一般會得到更有效率及適合市場需求的成果。在歐洲、東南亞以及內地的大型建設項目也有不少以公私營合作模式完成。以往香港也有不少大型的換地發展項目也融入了大量的公私營合作元素,如在換地或批地時要求發展商為政府建造一些道路、碼頭、公眾設施、公園、政府物業、車站、停車場及學校等等各式各樣的建築物及設施。這一類別的發展安排,以往並沒有發現明顯的大問題及引來不公義的指控;反而,這些模式更可避免政府自行建設之下出現各種管理及質量監督的問題,亦可減少政府工務工程批款及相關工程招標的經常性延誤。如果在新思維下,容許公私營合作的發展商同時負責興建一些公共房屋,那麼不是更可節省房屋署的資源、更快速追加公共房屋單位的供應,那不是相得益彰嗎?

同樣,可惜有人以「非常謹慎」的角度出發,對這方式千般懷疑,扣上「官商勾結」的帽子。誠言,這樣模式的協作需要社會非常高的監察才可獲得大家的信任;而過往有些例子也曾出現某些不理想的情況,而令到一些市民有所保留。但是,曾經在執行上出現問題,並不應視此模式或方法就是不行、就在原則上否定它的價值。世界在進步,在科技發達及資訊透明化的今天,總不難找到一個切合香港本土使用的方式方法去實踐一個新思路。

「平衡發展」及「健康城市」

上屆政府為了短期達成增加房屋供應的目標,大力推動在舊社區內增加一些微小地塊的發展密度,希望不需創造新土地之下,也可增加建屋單位數目。這方法雖可紓緩一丁點的覓地壓力,但現實上也幫助有限。反之,這做法是大大違背了現代的城市規劃理念--「平衡發展原則」,亦對現有社區的長遠發展帶來極大的不良影響。過度密集的生活空間及建築密度,對居民生心健康帶來的負面影響大家應心中有數;香港過去幾十年朝着發展平衡及健康新市鎮的目標亦不應大拐彎,走回頭路!現在,土地大辯論的目的並不只是找方法解決這十年八載的土地房屋問題,大家不應只顧眼前方便,把真正死結用種種說法把它冷處理,甚至對長遠困局置若罔聞。社會人士應該在思考方案選擇時,應盡量把「平衡發展」及「健康城市」作為最大的因素及出發點。

筆者察覺社會上仍有一些人士仍希望以一些小修小補的態度去面對眼前的欠地缺屋問題,他們都不自覺地想說服大家建屋土地供應問題並不是問題,從而企圖逃避採納一些較大規模及影響的造地方法。這種目光當然不會讓香港及香港人有更長遠解決問題的機會,也毀掉了我們改善大家及我們後代生活環境及質素的千載難逢機遇!

縱使特首交下這個覓地重任給土地供應小組,也希望透全民參與可找到造地方法,但在香港的政治現實之下,面對多樣的選擇,要達至意見統一或找出主流意見,也許不易。始終也要靠政府的領導,為我們做個既大膽又前瞻的決定。同時,往後政府在城市建設及房屋發展上,可能要以一個比以往更主導及進取的態度行事,才可解決及避開現今所見的「巧婦難為無米炊」的困局。多管齊下的策略似乎已經是最大的共識,但問題是政府如何認真做到多管齊下,那才可以給社會持不同意見的人士作出一定量度的讓步、共識及妥協。

vincentho.hkis@gmail.com

撰文 : 何鉅業 測量師、富匯測量董事總經理

欄名 : 樓市講場

緊貼財經時事新聞分析,讚好hket Facebook 專版