居屋減價 房委房協免地價應看齊

評論版 2018/07/30

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政府於6月底公布六項房屋政策新措施,其中一項是修訂資助出售房屋的定價政策:不再採用居屋白表入息限額(2018年為5.7萬元),改為根據非業主住戶的家庭每月入息中位數(2017年第四季約39,500元)作為負擔能力測試基準。

居屋盈餘打折 影響房委財政

新定價要確保每期發售的居屋,其中須有75%(之前是50%)單位的按揭供款,是這個收入水平的申請人以每月入息的4成就可應付。按新機制居屋定價折減48%(之前的機制只折減30%),看來對申請居屋的目標群組有明顯幫助,但對房屋委員會(房委會)或房屋協會(房協)的財政有何影響?

2018年發售的4,431個居屋的售價幅度,會由原本的159萬元至630萬元,下調至118萬元至468萬元。整體而言,每一個單位的平均售價將由原本的360萬元下調至268萬元,以每一個單位的平均成本174萬元計,又假設單位成本不變,每單位盈餘估計由186萬元下調至93.2萬元,即每單位可賺金額少92.8萬元(按:實際售價、成本及盈餘參考房委會文件SHC40/2018)。

用房屋儲備金 助房委建公屋

若2018年這期的4,431個居屋單位全數售出,盈餘將由7折定價時的82.37億元,跌至52折定價的41.3億元,足足少了約一半(詳見表)。

修訂資助出售房屋的定價政策,對房委會的財政有一定影響,房委會若計劃繼續透過出售居屋賺取盈餘以支持公屋及居屋的建設費,數額上或許也要打折。

房委會文件HA 4/2018的2017/18年度修訂預算資料顯示,現金及投資結餘(年終數字)為437.23億元,資助自置居所盈餘若減少,將影響公營房屋以後的建設量及可持續發展。特首在6月29日向房委會主席表示,由政府盈餘撥付成立的房屋儲備金最新結餘是788億元,如房委會有需要,當局可動用房屋儲備金,應付房委會興建公屋的開支和以較便宜價格出售資助房屋所少收的款額。

售1資助屋 房協將最多蝕百萬

有房屋儲備金包底,房委會可靈活調低居屋售價,令居屋購買者受惠;但房協的財政卻有所限制。房協主席表示,房協的資助出售房屋的定價機制一向與房委會的相同,但不同之處在於,房協不但須向政府繳付地價(定為市值的一半),也須把業主在公開市場出售單位的補價金額上繳政府庫房,房委會卻可保留自用。

新機制下房協初步評估「每賣一間,會蝕50萬至100萬元」,房協主席將就此向政府反映房協的財政在新機制下不能持續自負盈虧,建議房協與房委會看齊,獲政府一律免收地價(參考2018年7月6日本地報章的報道)。

筆者出任房協監事會委員多年,曾在房協監事會會議上提出,要求當局檢視向房協收取一半地價發展資助出售房屋,及收取三分一地價發展出租公屋的政策,尤其在地價方面,理應一視同仁對待同樣肩負發展公營房屋重任的房協及房委會。

管理層過去礙於不同理由未有積極爭取,是次政府主動修改資助出售房屋的定價機制,對房協的財政產生負面影響,為房協造就適當時機向政府爭取免收地價。

房協房委財政負擔 林鄭允承擔

撰文期間,特首在2018年7月10日出席行政會議前向傳媒表示:「無論房委會、房協,興建房屋出售作為資助房屋,以滿足香港市民置業需求,一定是以我們的目標組群的負擔能力來考慮定價。由於做了這事而產生的其他財政負擔問題,無論是房協還是房委,我們都會一力承擔。」

有特首此一承諾,房協在財政安排方面預計可與政府磋商解決。筆者估計房協不再須支付公營房屋的地價,另一方面,政府或把房屋儲備金擴及房協的資助房屋。

(房屋政策新措施評論之三)

政府修訂資助出售房屋的定價政策,對房委會的財政有一定影響;房委會若計劃繼續透過出售居屋賺取盈餘以支持公屋及居屋的建設費,數額上或許也要打折。(資料圖片)

撰文 : 劉國裕 香港城市大學公共政策學系特約教授、香港房屋委員會委員

欄名 : 房策透視

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