優化「樓市娥六招」 堵漏洞增殺着

評論版 2018/08/02

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行政長官林鄭月娥6月29日在任滿一年前一天推出「樓市娥六招」,希望讓中低收入市民感到上樓有望。

當中最惹關注,就是向空置一手私人住宅單位徵收「額外差餉」,即是所謂的「空置稅」,目標希望短期內盡量釋出現存9,000伙一手貨尾單位。然而,此虛招存在漏洞,政府必須增加殺着,才可有望增加一手私人市場供應。

空置稅虛招 姿勢多於實際

近日媒體經常問政府「會否怕得罪地產商」﹔空置稅表面上讓坊間看成是衝擊地產的招數﹔其實搔不着癢處:首先,地產商最直接應對就是將稅項成本轉嫁消費者,間接推高樓價;第二,部分單位尤其「有賣點單位」,例如:豪宅或臨海,仍會採取惜售策略;若發展商將這些單位出租,則只會輕微提高市場租盤供應。第三,空置稅現在可見的最大漏洞,是發展商有可能將其單位轉租予相關公司或友好人士,企圖避過徵稅。政府若果希望空置稅獲得最佳效益,必須在修訂《差餉條例》時,堵塞漏洞。

空置稅對本港樓價只會起短期輕微冷卻作用;開展空置稅的最大意義,是要向社會展示政府敢於向發展商亮劍的決心;而客觀效果顯示,既沒有遭議員批評官商勾結,也沒有發展商高調反對,市民亦樂見其成;從政治角度看是空前成功。然而,對發展商的增加供應,政府還要有真正殺着。

嚴限改圖則 防土地曬太陽

增加私樓供應,其中一個政府殺着,就是加快興建中一手私人單位推出市場的速度。其實,在現時賣地或批地條文當中多數列明,地產商必須在收地後一定年期內動工。可是,據運輸及房屋局數字顯示,截至今年第一季,已批出而未動工的「曬太陽」土地,折合可提供約23,000伙單位﹔比對今年下半年,可出售的一手單位約26,000伙;即是在地產商手上曬太陽的土地,已佔整個香港一手樓的半年供應。

上屆政府任期5年內,一手樓潛在供應量,由65,000伙上升至98,000伙,增加達五成一;不過,已落成但未開售的單位亦同時由4,000伙增至8,000伙,攀升一倍;建築中而未開售的樓花亦由48,000伙增加至61,000伙,升幅兩成七。

由此可見,那怕過去政府用多種方法增加土地供應,地產商仍可掌握土地曬太陽的時間、起樓的速度等漏洞,操控市場單位供應量。部分發展商更會利用修改圖則次數這漏洞,以修改圖則次數的多寡,控制興建速度,配合其單位開售策略。

屋宇署數據顯示,去年私人樓宇首次修改圖則涉及多達16,000伙,重大修改圖則亦多達14,000伙;簡單來說,市況不好也好,維持市場「低供應高開價」的現況也好,發展商都可能會以「拉布式」多改幾次圖則,拖長來做,以達至擠牙膏式的供應客觀效果。換句話說,政府新供應私樓土地的單位產出,很多時候都會嚴重滯後。

規定動工期 重奪供應主導

若政府希望提升用「增加土地供應以提升一手樓供應」的政策效益,首先需要堵塞上述多次不合理改圖這漏洞;第二,考慮嚴格規定地產商購入地皮後兩年內動工,動工後一年開始開售樓花,並將規定列入賣地或批地章程,並設有違規罰則,增加地產商誘因,加快建屋速度並將推出市場。這樣,政府就可以用行政手段,在增加土地供應源頭後,進一步確保發展商可以在大約3年內增加市場供應,達到穩定樓價的政策目標。

若果政府樓市辣招不再辣,為保障香港人住房需求,政府必須採取更可操作的加辣措施,管理好發展商建屋速度及秩序,重奪建屋單位速度及供應量的操作主導權。下一個社會對政府房屋政策的期望最高點,就是本年10月的施政報告,屆時政府必須使出有效措施,派出成績,才可符合市民期望。

(「為正策士」為青年論政組織,旗艦項目「策掂」培養青年人以政策游說方式改變社會政策,主張面對社會問題時要與各方持份者凝聚共識,「一齊拆掂佢」。)

早前政府公布新房策,最惹關注的是向空置一手私人住宅單位徵收空置稅,冀短期內盡量釋出現存9000伙一手貨尾單位。(資料圖片)

撰文 : 洪綺敏 為正策士聯合創辦人兼理事

欄名 : 房策透視

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