幣策寬鬆 或再吹起內房泡沫

評論版 2018/08/02

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最近,中美貿易戰愈來愈激烈,美國總統特朗普更是咄咄逼人。

面對這種挑戰,中國的宏觀經濟政策出現重大轉向,財政政策要求更加積極,貨幣政策趨向緊中放鬆,目的是穩住陣腳,確保國內經濟基調不至於受到撼動。

應對貿戰 華經濟政策大轉向

比如中國開始全面放鬆銀根,增強流動性以紓緩資金鏈緊張;進一步開放市場;加快西部開發及基礎設施建設投資步伐,再透過減稅鼓勵企業擴大投資,容或在短期內增加基建投資;希望透過貨幣政策及財政政策雙管齊下,防止經濟增長失速,妨礙改革進程等。

對於貨幣政策的寬鬆,要求服務於實體經濟,保證資金不要流入房地產。也就是說,在貨幣政策適度寬鬆之後,一方面政府鼓勵銀行向企業增加融資,鼓勵企業進行實體經濟投資,另一方面又要求各地的房貸政策全面收緊。比如,全國各地商業銀行的按揭貸款利率全面收緊。這就是向房市調控發出保持高壓態勢訊號,以防住房市場信貸進一步擴張。

比如,中國建設銀行從7月25日開始將首套住房按揭由基準利率上浮10%提高至15%,第二套住房利率則上浮至20%。四大國有銀行深圳分行和大部分股份制銀行近日也陸續上調住房按揭貸款利率。近期上調住房按揭利率的城市還有福州。福州首套住房按揭貸款利率普遍從基準利率上浮至15%,部分銀行甚至將第二套住房按揭貸款利率上浮20%至35%。北京的情況也差不多,第二套住房按揭貸款利率最高可達到上浮40%。

銀行上調住房按揭貸款利率,無論幅度是多少,對房地產市場來說,都是重要的收緊政策。長期來看,對房地產市場影響會不小。但從短期來看,這樣做是否能夠阻止寬鬆的資金不流入房地產市場,應該是相當不確定的。

因為,就目前購買住房者的按揭貸款利率來看,目前的銀行貸款利率為4.35%,處於歷史上的最低水平,如果上浮15%,利率也正好5%。5%的利率水平,如果從當前資金的價格來看,肯定是銀行貸款最好的價格水平。

按揭利率升 對購房者影響微

而且5%的利率水平,不僅仍處於歷史最低水平,還得與房價上漲的幅度相比較。從已有的國家統計局數據看,上月90%以上的城市房價還在上漲,而且有些城市房價上漲持續出現39個月了,2015年以來房價上漲高於15%以上大中城市達57個以上,佔比達81%以上。只要房價上漲超過5%,按揭貸款利率上浮對購買住房者根本就可忽略不計。更何況這幾年有些城市的房價上漲50%以上。

所以,在當前市場環境下,住房按揭貸款利率上浮,對於那些房價上漲幅度小的城市可能有一些影響,但是對於像深圳、北京、福州等城市,2015年以來房價上漲了30%以上的城市來看,影響不是太大。如2015年以來北京房價上漲35%,深圳上漲45%。還得注意一個重要現象,這種國家統計局公布的房價上漲幅度還沒有包括住房價格陰陽合同的情況在內,如包括進去,其房價上漲的幅度會更大。

還有,從今年銀行信貸流入情況看,今年銀行貸款流入房地產佔比高達近40%,達3.54萬億元(人民幣,下同)。2018年6月底整個房地產貸款餘額達35.78萬億元,佔整個貸款129萬億元的27.7%。從這兩個數據看,2018年流入房地產市場的資金佔比同比有所下降,比2017年低了一點,2017年最高時達到50%以上。二是流入房地產市場資金主要是指直接流入房市的資金。但那些以住房和土地抵押貸款的資金沒有計算在內。如這種方式貸款也算在房地產市場上,那麼與房地產市場相關的資金佔比估計會超過70%。

現在的問題是,當前銀行體系可釋放出來的資金(目前有人計算出銀行可貸資金達到36萬億元)非常高。當這些資金要流入市場時,銀行將考慮或是以住房和土地抵押有關的放款,或是直接流入房地產市場。因為只要房價還在上漲(實際基本上是這樣),那麼銀行資金流入這些市場風險就不會太高,銀行就會把這種貸款看作是優質資產,銀行更願意讓寬鬆的資金流入房市。而且從央行統計來看,流入房地產市場的資金是流入實體經濟,銀行更有意願對房地產市場放款。

所以,要讓寬鬆的資金不流入房市,根本是不可能的事。而大量資金再次流入房地產市場時,當然會成了房價上漲的動力。特別是在一個仍然是以投機炒作為主導的房地產市場,銀行體系大量的資金流向市場,會進一步強化房價上漲預期,這同樣會成為房價上漲動力。

房市收益高 難堵截資金流入

何況舊的影子銀行渠道可能會全面收縮,但新的影子銀行渠道又會以不同的方式出現。從目前我天天都會接到各種各樣的貸款電話,就得知道監管層要把這些渠道完全堵死是不可能的事情。

當寬鬆的資金都從銀行體系釋放出來時,這些資金難免不會流入目前收益仍然是最高的房地產市場。所以,只要房地產市場是高收益,甚至於是暴利,想堵死資金流入房地產是相當困難的。寬鬆的資金又可能成為國內房價上漲的動力,成為國內房地產市場泡沫再次吹起的動力。對此,政府可得留心點,不要等問題出現後再整頓,到時已經晚矣!

當大量資金流入內地房地產市場,會成為房價上漲的動力,特別是在一個仍然是以投機炒作為主導的市場。(中新社資料圖片)

撰文 : 易憲容 青島大學經濟學院教授

欄名 : 中國經緯

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