填海跳出框框 借內地水域解土荒

評論版 2018/08/15

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團結香港基金早前發布「強化東大嶼都會計劃」(新東大嶼),標題為「跳出框框.想像未來」。筆者喜見計劃為香港未來增闢土地供應拓展了新空間。

我們一直認為維港以外填海造地是最有效率和效益的土地供應方案。香港雖有1,106平方公里土地,可作發展用途的所餘無幾。然而香港水域面積1,648平方公里,基於種種限制,適合填海造地的海床範圍也非常有限。團結香港基金曾估算過未來土地需求達9,000公頃,故縱此計劃2,200公頃都能落實,土荒問題仍未能完全解決。因此我們(博匯)認為,他們今次跳出的仍是個「小框框」,未有跳出香港地域範圍的「大框框」。

向南延伸海面 建香港2.0

據我們研究,按照規劃人口1,000萬和2050年的規劃年份,香港實際的土地需求達12,000公頃,要為未來制定一個靈活、充裕而又符合實際需要的規劃框架,我們去年11月發布的「海上飛地」方案(詳見本報2017年11月6日報道「智庫倡向珠海借水域填海.可建48萬公屋或居屋」文),即在香港以南水域,填海造地120平方公里(12,000公頃),才能一勞永逸解決香港土荒。

該構想是在現時香港南端向南伸展約35至75公里的海面,在屬於珠海市行政區範圍的伶仃島、擔桿島和萬山群島一帶,改造現有島嶼以及在周邊海域填海造地,建立「海上飛地」(見圖),項目範圍將採綠色智能交通系統,連接中部水域「東大嶼都會」及南丫島北部,再通達大嶼山、港島及其他區域。預計由中環出發,前往各島嶼,車程僅需35至75分鐘。另設多個渡輪碼頭,往返香港其他區域如中環、啟德、將軍澳和屯門。

填海得來的土地,更符合宜居的規劃標準,以建設一個「香港2.0」,類似紐約市的新澤西區,而紐約市的曼哈頓區猶如香港的中上環灣仔。120平方公里土地內的60平方公里用作商住用途,其中的10%作道路及基建,30%作綠化用地,30%作社區設施、商業等用途,30%作住宅用途,佔18平方公里,容積率3.0,人均居住面積27平方米,已可容納200萬人。那將來香港整體城市布局會形成香港、九龍、新界人口封頂800萬,「海上飛地」人口封頂200萬。

內地成本更低 平售屋惠青年

項目可由港府向中央政府提出,經國家發改委立項審核,由中央政府委派專責小組協辦籌建。填海造地以及基建配套設施完成後,由珠海市人民政府以70年期的使用權批租給香港特區作城市綜合發展用地。香港特區將以租賃方式取得該地。填海得來的土地使用權,租賃期限自填海造地工程完成交付日起的70年為止。租賃期限屆滿,經全國人大會決定,可以續期。該地將行使香港法律,時機成熟時,更希望可爭取將之以及周邊水域範圍共1,300平方公里的區域納入香港版圖。建議中央政府與特區政府商討相關財務安排:填海造地、基建、公屋部分由中國的施工單位承建,初步估算每平方公里約300億港元的造價成本,按亞洲基礎建設投資銀行年息率3.0%,讓香港分50年償還。

香港近年飽受勞工短缺及其他因素所困,工程造價經常超支、工期經常延誤;同等的工程,造價往往是中國造價5倍以上。以「中國技術、中國成本、中國速度」,將來配給48萬套公屋/居屋供120萬年輕人認購;以每戶100平方米計算,以今天每平方米20,000元的成本造價,售價只為港幣200萬元,直接讓年輕一代受惠;相信到時年輕人屆時可以有更多的可支配收入去進修或旅遊等,創業成本和風險也大幅降低,社會怨氣有望大減。

土地供應不足一向是本港發展一大難題,這治本治標的方案,可大減土地不足帶來的住房短缺以及解決經濟社會發展的瓶頸問題。長遠而言,土地增加不但將增加市民的生活空間、改善市民的生活質素,還將有利於發展多元化產業,維持香港長期經濟繁榮和社會穩定。若「海上飛地」能落實,香港便可走出目前困局:

擴香港版圖 利國家接軌國際

郊野公園得以最大程度保存;棕地有足夠時間安排現有作業設施的遷移重置,以及與營運者磋商補償問題;舊區更新因有「調遷空間」而達到人口密度降低、交通基建和社會設施得以改善;第二機場和貨櫃碼頭得以有空間興建與調遷;「鄰避」(NIMBY)設施如焚化爐、骨灰龕場、殯儀館等得以在新區有更佳的規劃安排;市民的居住單位不致「愈買愈貴、愈住愈細」等。

至於商界再不用去承受超高昂的辦公樓售價或租金。發展商屆時將有過萬億平方米的「麵粉」去開發辦公樓、酒店、會展、商場等。投資界在20至30年內,又有超過15萬兆港元的資產增值空間。政府又可以發展更多的文化、娛樂、康樂、體育、醫療、教育等社會設施,亦具備條件去舉辦國際盛事如奧運會、世博會、國際論壇等。大健康概念的長者社區又得以在宜居的環境設置。

香港是全中國最開放和最國際化的城市,實行一國兩制,有健全的國際金融商貿法律體制和國際關係網絡。擴大香港的版圖,等同擴大國家與國際接軌的舞台,對「一帶一路」倡議和粵港澳大灣區的發展非常有利。果真如此,香港繼續繁榮穩定多50年,問題不大。

比較「新東大嶼」在做規劃與工程詳細研究和環境評估的同時,要走程序諮詢公眾,受影響的持份者勢必提出修改或反對意見、甚或司法覆核。到規劃方案定稿後,再要去城市規劃委員會、立法會工務小組和財務委員會審議時,又是一輪爭辯以及有可能發生的另一輪司法覆核。繁複程序和不確定因素,很可能令計劃耽誤8至10年以上。土地供應專責小組主席黃遠輝也曾言在香港填海造地,動輒需時15至20年。

因此,在香港區域以外建造,在中央政府支持下,由中國的施工單位興建,其立項包括環評的手續相對簡單得多,可避免冗長的香港模式諮詢過程以及司法覆核風險。成本方面,同樣工程,目前香港的成本往往是大陸5倍以上。在「海上飛地」範圍填海,可採用中國先進的吹沙填海技術,比一般香港採用的方法更簡單省時。估計在項目啟動設計日起的8年內,能有第一位居民入住。

內地施工 免冗長諮詢覆核

國家主席習近平在去年慶祝香港回歸20周年活動致辭時也曾鼓勵香港要「探索發展新路向、尋找發展新動力、開拓發展新空間」。及此,正值維港以外填海造地解決土荒的共識在社會上漸漸形成,大家不妨再向前走多一步,跳出一個更大的框框,探討一下「海上飛地」的可行性。

為香港謀劃未來,要有穿透未來的眼光、要有創新戰略的思維、要有海納百川的胸懷、要有排除萬難的堅毅。希望這個「香港2.0」的「B計劃」能讓市民深入討論。相信若此計劃能獲接受,港府是有信心、有能力去推動此計劃,從而為下一代創造條件,為香港未來締造一個創新、綠色、智慧、開放、和諧的世界級大都會。

香港缺地起樓,住屋問題多年未解,有團體認為本港謀劃未來,需要有創新戰略的思維。(資料圖片)

撰文 : 張量童 民間智庫博匯召集人、城市設計師、前土地建設諮詢委員會委員

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