認識城市規劃機制

置業家居 2018/08/25

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上期談到香港現正熱烈地討論如何開發土地以滿足短中長期的發展需要,以解決香港面對的房屋供應問題。其實房屋供應並不是香港現時面對的唯一土地發展困難,香港城市發展除了房屋建設以外,亦包括林林總總的需要,如各類政府大樓、社區設施建設、商場店舖、工業廠房、辦公室辦公樓、酒店旅遊設施、物流及貨倉儲存空間、醫院、學校、警署、消防局、公園運動場、公路及馬路、碼頭、機場、鐵路車站、發電廠、配電站、電訊設施、廢物處理、堆填區、停車場、巴士停泊及維修廠、墳場、骨灰龕、濾水廠及污水處理廠等數之不盡的建設,需要有土地才可以提供給香港社會之用。此外,香港亦存在不少農地、具有保育價值的海岸及綠化地帶、郊野公園及集水區。其實,可能要用上好幾千字也未能完整地把香港社區內所有不同土地用途詳細逐一列出,由此可見,要把香港的土地規劃做好是非常重要,但非常困難。

香港有一套已經發展了超過大半世紀的城市規劃機制,就是通過早於1939年立法的《城市規劃條例》去全面規劃及管理香港的土地用途及發展策略。城市規劃條例包含兩個主要功能,其一是通過城市規劃委員會(城規會)制定法定規劃圖則以釐定香港土地的基本用途分配及審批由此而衍生的不同規劃申請;其二就是通過規劃署去執行有關城市規劃的各種執法及行政管理工作。

分區計劃大綱圖 了解區內土地用途

法定圖則是由城規會根據《城市規劃條例》的規定草擬並通過行政長官頒布實施。早期的法定圖則只有分區計劃大綱圖,但經過多年社會發展的演變,現在法定規劃圖亦包括發展審批地區圖、市區重建局發展計劃圖及西九文化區發展圖。除了法定圖則以外,為了方便政府內部具體土地規劃及基建及政府設施建設工作,規劃署亦會在法定圖則以下,草擬一些詳細的圖則包括發展大綱圖及詳細藍圖。

分區計劃大綱圖顯示了個別規劃區的土地用途地帶、發展限制以及重要的道路系統。在大綱圖範圍內的土地按用途分類,一般分為住宅、商業、工業、綠化地帶、休憩用地、政府、機構或社區用途,或其他指定用途。每一份分區計劃大綱圖都附有《注釋》表,表內分別列出各用途分類下的地塊「經常准許」及「可經申請後准許」兩類用途,這是行內術語所講的「第一欄用途」及「第二欄用途」。

而所謂申請即是經城市規劃條例第16條規定所提出的用途准許申請,換句話說,業主或經業主同意的租客如希望把土地或樓宇用作「第二欄」內的用途,就必須提交一項「第16條」的許可申請。與此同時,並不在這兩欄內列出的用途,基本就是不會容許。

業主申請「改劃」 須有利公眾方獲批

當然,條例下亦另有機制給予相關人士機會向城規會提出申請把原來用途分類更改。這機制是為了方便一些獨特的土地情況令業主可以因應一些特殊的條件更有效及靈活地使用這塊土地;因為城市規劃畢竟是一個大範圍的原則性規劃,隨着社會發展及一些地區性的特殊情況的出現,對個別地塊的規劃用途作合理的調整亦是非常重要。可是,要提出這種申請就必須事先進行十分全面而周詳的技術研究,證明新用途在技術層面例如交通運輸、環境、基建配套、安全、景觀、人口密度、社區配套等方面都不會構成不良影響,並且新用途有一定的公眾利益,這才可有機會獲得城規會的同意。這種更改用途申請,就是近年政府為了開闢住宅用地常說的「改劃」申請。

既然分區計劃大綱圖對土地用途的限制這麼重要,作為業主的你又可以在這大綱圖內得到甚麼可能影響你物業價值的資料呢?

現時全港大部分的市區、新市鎮及新發展區都已包含在70多份分區計劃大綱圖內。雖然大綱圖只以1:5000的細比例繪畫,表面看來沒甚麼細節,其實大綱圖及其附帶的注釋表中隱含了很多對物業發展及物業價值的重要資料。當中我們可以知悉某處土地或樓宇本身及周邊的准許用途、本身及附近建築物的高度限制、交通道路網絡的資料、社區設施的規劃及分布,從而我們也可分析這區域及地方的環境質素及必需的生活配套是否足夠等等隱性資訊。如果你不是一位規劃及建築界的專業人士,可能就不知從何入手找到這些資料吧!下期我將詳細的帶大家看懂我們的《分區計劃大綱圖》。

vincentho.hkis@gmail.com

分區計劃大綱圖顯示了個別規劃區的土地用途地帶、發展限制以及重要的道路系統。(資料圖片)

撰文 : 何鉅業 測量師、富匯測量董事總經理

欄名 : 樓市講場

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