資助房推購屋證 免無止境盼望

評論版 2018/08/30

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特首林鄭月娥於2018年6月底公布6項房屋新措施,社會評論至今多是正面。

現屆政府接手上屆政府視為「重中之重」的房策,在猶如困局中尋求突破確不易。首置、居屋(包括新建及供綠白表申請者購買的第二市場免補價居屋)、及綠置居各項資助出售房屋計劃的推展,或會令大眾對政府「致力建立置業階梯,為不同收入的家庭重燃置業希望」的政策目標有能夠達致的印象。

擴置業階梯供應不變 失望者眾

本文探討「以置業為主導」這項政策,在私樓售價及租金連年上升,遠超出大部分市民的負擔能力之時,能否為不同收入的家庭,帶來購置適切及可負擔的資助房屋的機會,還是延續無止境的盼望,以及如何在「建屋需時」這個難題上,讓市民切實知道「置業機會在望」。

的確,這項房策令資助置業階梯有所擴充,但能夠成功購置資助出售房屋的人仍屬極少數。表一資料顯示,首置潛在需求相對年均供應量的比例為103比1,即103個潛在申請人當中有102個落空;新建的居屋單位潛在需求相對年均供應量的比例為38比1,即是38個潛在申請人當中有37個落空。

表一所列的潛在需求只計算現有非業主戶中符合資助房屋的相關入息限額的住戶數目,其實現有公屋租戶、居屋計劃或私人樓宇業主戶的成員,均可另組成新住戶申請資助房屋,因此實際需求有機會較潛在需求大。

白居二恒常化 置業夢機會有限

以2018年4月截止申請的「居屋2018計劃」為例,已入表申請該期4,431個居屋單位的申請人達15.2萬(其中有13.3萬白表申請人),申請人相對供應量的比例為34比1,房策新措施將是期居屋售價調低至52折,估計今年10月再開放申請時會吸引更多申請。更多人參加「居屋大抽獎」,但供應不變,失望的人一定更多。

最新一期「白表居屋第二市場計劃(白居二)2018」,房委會共收到超過6萬份申請,其中約2.62萬份屬家庭類別及約3.43萬份屬一人申請者類別。「白居二2018」配額共有2,500個,包括2,250個家庭配額及250個一人申請者配額。家庭類別申請數目與配額的比例約為11比1,一般而言,11個申請人當中約有10個不獲配額;一人申請者的數目與配額的比例為137比1,一般而言,137個一人申請者當中約有136個不獲配額;所有在白居二計劃中獲配額的申請人,還須在居屋第二市場碰運氣,及與那些以綠表購買居屋者競購第二市場有限供應的免補價居屋。「白居二」恒常化後,申請人置業夢成的機會因而十分有限。

公屋富戶投綠置居 申請者增

2018年年底預售的「綠置居」項目,涉及約2,500個市區單位,由於房策新措施修訂居屋定價參考數據,連帶惠及綠置居,定價將為市值的42%,即折扣率達58%,令「綠置居」對公屋租戶更可負擔和更為吸引。2018年4月第一次截止申請的居屋2018計劃吸引到的1.9萬個綠表申請者。假設這批原本的居屋申請人在年底亦申請「綠置居」,申請者的數目與單位的比例將為7.6比1,即7個申請者中約有6個落空。

另外,2018年4月「富戶政策」的申報周期涉及超過20萬公屋住戶。相信部分「公屋富戶」會選擇在被評定為「富戶」而須交額外租金或被收回公屋前申請購買「綠置居」,「綠置居」的申請人因而增加,落空比率自然更高。

然而,住屋需求積壓多年,政府每次公布新措施都為市民帶來希望,礙於供應有限,大部分申請者經多番申請仍然落空,難免堆積民怨。

建屋需時 購屋證可年推1.4萬

為針對「建屋需時」的實際問題,減少申請者不斷失望的無形壓力,筆者建議特區政府推行「購買資助出售房屋證書計劃」(Certificate of Purchase for Subsidised Sale Flats Scheme,簡稱購屋證,CPS),將未來五年(2018/19至2022/23)計劃興建的單位或配額(即供應),一次過安排在2018/19推出,在推行首年就讓5.63萬有意購置資助出售房屋的申請者知悉有否機會或何時能循序置業(5.63萬詳情參考表二),令他們早日安心,而不是無止境的盼望和等待。

「購屋證」適用於購買居屋、綠置居及白居二。首兩類購屋證持有人須待新建的居屋或綠置居確定售價後按序選購單位;白居二「購屋證」的1.25萬個持有人則在有關的財政年度,按序(每年2,500人)行使其「證書」在居屋第二市場購屋。

假設2023/24至2027/28的資助出售房屋將按已公布的政策延續,依據表二資料,2019/20及2020/21簽發的「購資助房證書」數目,每年可達1.4萬,其後3年數目也不變。假若政府多管齊下拓展土地的方案順利推展,因而增建資助出售房屋,2019/20及之後可批出的「購屋證」則可超過1.4萬。

成功申請購屋證計劃的人,經核實符合資格及繳付按金(例如3萬元,政府不付利息,可用於支付首期或樓價餘額)後,可獲發「購屋證」。

購屋證助掌趨勢 應設限轉售

「購屋證」註明經抽籤得出的選樓次序,持有人按序選購資助出售房屋。「購屋證」須設限制,例如規定由獲批的指定申請人持有,不准轉讓或出售圖利。持有「購屋證」者在選購資助房屋時如不符合申請資格,或決定不行使「購屋證」,可取回按金,其購樓機會順序由下一位替補。

推行「購屋證」另一好處,是提前初步確定資助房屋潛在合資格申請人的數目,方便當局掌握形勢,為日後須籌建的單位作規劃;現時,《長遠房屋策略》預算在10年規劃期內供應8萬個(即每年平均8,000個)資助出售房屋單位的目標,能否應付實際需求,推行「購屋證」計劃後,應有較準確的答案。

此外,對於獲發「購屋證」的家庭,由於確實知道在一至五年內有機會購買資助房屋,就能安心在工作和家庭各方面努力,並為數年後入住資助出售房屋單位作出安排,真正達致政府所訂「安居及樂以香港為家」的房策目標。

(房屋政策新措施評論之六)

住屋需求積壓多年,政府每次公布新措施都為市民帶來希望,礙於供應有限,大部分申請者經多番申請仍然落空,難免堆積民怨。(資料圖片)

撰文 : 劉國裕 香港城市大學公共政策學系特約教授、房委會資助房屋小組委員

欄名 : 房策透視

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