內地房租暴升 房策惹的禍?

評論版 2018/09/01

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當前中國租房市場租金快速上漲的問題已經炒得沸沸揚揚。過去一年裏,在全國的一二綫城市中,有13個城市房租上漲幅度超過20%。其中成都房租上漲了30.98%,深圳上漲了29.68%,重慶、西安、天津、合肥等二綫城市,漲幅全綫超越北上廣,而北京和廣州漲幅也均超20%。

僅今年7月房租的飈升更是瘋狂。按照平均月租金排序,北京、深圳、上海已經分別達到了92.33元、78.3元、74.48元。這意味在兩、三個月時間裏,國內一綫城市,一套100平方米的住房平均房租已經從5,000至7,000元迅速上漲到7,000至10,000元。

德租賃市場穩房市 中國能學?

這些城市房租為何會突然快速上漲?如季節性因素?供需結構失衡?如北京那樣大力拆除違規建築,長租公寓哄抬房租等。無論如何解釋,其實不是太重要的。重要的是為何政府提出發展中國的住房租賃市場,中國的住房租賃市場沒有發展起來就會亂象叢生?

十九大報告指出,要建立起中國房地產市場的長效機制,就得建立起住房租售並舉的房地產市場體制。在這體系中,一方面商品住宅市場還得繼續發展,另方面要建立起中國的住房租賃市場。也就是,為保證居民的基本居住條件,今後的中國房地產市場,有支付能力的居民進入商品住房市場購買住房,而中低收入居民則通過住房租賃方式來保證。

如中國的住房租賃市場發展了,那麼中國房地產市場問題也就解決了,即房價能夠穩定在現有的水平,中低收入居民居住也得以滿足。政府職能部門所看到的是,如德國有發達的住房租賃市場,中低入居民的居住問題得以解決,同時德國房地產市場房價穩定,居民都能夠安居樂業,整個國家根本上也不會因為房地產引發多少社會矛盾。

但德國發達的住房租賃市場是如何發展起來的?其前提條件有哪些?我去年就撰文指出,要發展中國住房租賃市場的第一個前提條件就是落實「只住不炒」的市場定位,去除住房市場的投機炒作功能,去除住房市場賺錢效應,讓住房價格完全回歸理性,回到住房消費者有支付能力的購買水平。

須先遏投機 落實「只住不炒」

如這個前提條件不確立,有效健康的中國住房租賃市場是發展不起來的。最近炒得沸沸揚揚的全國一二綫城市住房租金價格快速飈升,就是與這種制度、法律、法規準備不足、只住不炒市場定位沒有真正落實、當前房市仍以投資炒作主導、沒真正轉型為消費市場有關,讓這些城市的房價完全頂在天花板上。

只要政府不用經濟槓桿嚴格限制住房的投資功能,那麼居民在是租房還是購買住房上永遠是不確定的。特別是房價高得離譜的一二綫城市,居民更是會寧可進入購買住房市場,而不進入住房租賃市場。在這種情況下,不僅會導致可租賃的住房愈來愈少,也會導致要進入住房租賃市場的中低收者愈來愈多。所謂的這些城市的租賃住房供應矛盾就會更加突出。

借鏡德星完善法規 保障租客

第二個前提條件是,政府對租賃市場是否有足夠的財政投入。進入租賃市場的主要是中低收入居民,如房價水平很高,低收入特別低收入的居民根本上不可能購買住房,也沒有能力進入租賃市場。對於他們,政府就得建立公租房幫助解決基本居住問題。

政府對租賃市場的財政投入,包括對租賃住房建造的財政補貼及租賃住房者的租金補貼。前者是鼓勵企業建造中低收入居民能夠租賃得起的住房,後者是鼓勵居民租賃住房而不是購買住房。在德國就專門有《住房租賃補貼法》的立法。如果沒有政府較大的財政投入安排,住房租賃市場便無法發展起來。但國內各城市地方政府財政支持還是非常少。這是造成當前租賃市場供給不足的最重要根源。

中國住房租賃制度安排嚴重不足,加上政府不能以巨大財政投入增加更多的可對中低收入者的租賃住房供應,這自然會給盈利性的住房租賃企業獲得暴利創造的機會。因此,要發展中國的住房租賃市場,首先要解決如何滿足中低收居民的租賃住房供應由誰來提供,這些租賃住房租金水平如何來定價,以及這些租賃性住房如何來分配?

其次,作為盈利性企業提供的租賃性住房,租金水平如何,利潤水平多少?以及通過甚麼的法律制度來保護住房租賃者的權益?如中低收入的住房租賃者的利益受到損害時,如何賠償?再就是發展住房租賃市場,政府的住房租賃補助政策如何確立?採取何種方式實施?

對於這些問題,在發達國家,特別是德國及新加坡,都有一套完整的租賃住房市場的法律法規與政策,所以,他們的住房租賃市場能夠建立起來並得以持續穩定發展。即使是美國這種以住房持有為主導的國家,發展住房租賃市場也一套完整的計劃與制度安排,但中國基本上是空白。

政府要發展住房租賃市場,相應的制度安排又準備不足,地方政府也不願意過高的財政投入,這自然為企業利用金融槓桿進入租賃市場牟利創造了機會。十九大後,不僅房地產開發企業開始參與住房租賃項目或住房長租公寓建設,內地銀行及其他金融機構創新各種與住房租賃市場有關的金融工具,比如住房租賃貸、還有專業住房租賃機構更是以自如、蛋殼、相寓為代表的大型房地產中介公司紛紛設立。這些公司以建立長租公寓為幌子,吸引各路資金及金融機構紛紛進入這個市場。早在今年的1月16日,中國長租公寓領跑者自如就完成了40億元人民幣的A輪融資,估值約200億元人民幣。

內地長租公寓作幌子 壟斷價格

內地排名Top 100的房地產開發商中,已有超過30家涉足長租公寓領域。蜂鳥屋統計數據顯示,截至5月31日,分散式品牌公寓TOP 10總融資金融約為75.792億元;而集中式品牌公寓TOP 10融資總額約為71.15億元。

資金的大量湧入,各路長租公寓快速擴張,快速搶佔房源,讓一二綫城市的可租賃住房短期內就壟斷在少數租賃中介公司手上。比如,目前北京自如手中就持有12萬套可租賃的住房。這些租賃中介公司要控制租賃市場的價格易如反掌。

可以說,最近內地許多城市住房租金價格快速上漲,很大程度上就與當前這種住房租賃市場的生態有關。如不改變當前住房租賃市場的運作模式,想通過行政性的方式來限制一些城市的住房租金不漲價,是不可能的。如果這些方面問題不改進,中國健康發展的住房租賃市場無法建立起來。

當前中國租房市場租金快速上漲問題炒得沸沸揚揚,過去一年,全國一二綫城市中,有13個城市房租上漲幅度超過20%。圖為上海弄堂口,張貼各類房屋租賃廣告。(資料圖片)

撰文 : 易憲容 青島大學經濟學院教授

欄名 : 中國經緯

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