Our house is on fire 增地須救災心態

評論版 2018/09/07

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土地供應專責小組為期4個月的公眾諮詢進入最後一個月。是次土地大辯論有3個重要信息,並得出一個駭人結論:香港土地短缺情況有如熊熊烈火,正把社會經濟的和諧穩定房間燒個通透!

1)短缺如近火 沒選擇方案救災餘地

小組基於政府《2030+》規劃,指未來30年(2016至46年)土地需求共4,800公頃,但供應只有3,600公頃,因此短缺1,200公頃。但這1,200公頃短缺不是平均分布(即首10年400公頃、後20年800公頃),而是今天至2026年面對800多公頃的短缺!即使18個土地供應選項的4個短中期選項全數落實,未來8年仍要面對400公頃土地短缺!之後的短缺或增或減,則仍要視乎各發展項目(如洪水橋新市鎮400多公頃)會否出現延誤。

可惜,社會對於土地短缺的規模和急切性,若非視而不見,就似乎是一知半解!例如,有人仍抱着棕地優先、一吋海也不能填等教條式堅持。這好比身處的單位明明已燒起大火,本應是不由分說、百管齊下利用所有水源撲火。但房內的人仍爭論「用鹹水救火會否令木製家具發霉?」、「用水喉水會否不夠乾淨?」結果有人提議「不如用蒸餾水救火」一樣荒謬,完全紙上談兵、脫離災難這現實!

靠單一方案覓地 難一蹴而就

縱然近日社會對個別選項,例如填海的討論變得熱烈甚至支持,但填海造地動輒需時10多、20年,實在是遠水,對正猛燒的近火幫助有限。筆者絕對支持大規模填海,但土地供應是個(全體總動員)的危急情況,所有可行合理、尤其是短中期方案都應積極支持!

2)嚴重低估 覓1200公頃也不能收工

再者,《2030+》的土地需求肯定是過分保守。小組以至社會要切記不能以為「填夠」1,200公頃便可以「收工」。

先看歷史:由1985至2005年的20年間,香港每10年開發約5,000至6,000公頃(約250至300個維園)土地。但回想我們自70年代至2000年陸續建成9個新市鎮,可推想過去50年香港造地的運行產量(run rate)只會有多無少。但最近10年(2005至15年)大跌9成至只有400公頃(約20個維園)!相比下,《2030+》指未來30年供應目標為4,800公頃,即土地運行產量由每10年6,000公頃,大跌7成至每10年1,600公頃,無論如何都解釋不了。其實即使740萬港人的需求模式未來有改變,那變化都只會是增加而非大減對土地需求!

要追落後 更要留儲備作緩衝

若我們希望在10年內追回過去10年的落後,同時「如常」保持土地產量為每10年開發6,000公頃土地,那10年間(2016至2026年)的需求便高達11,600公頃(6,000x2-400),即7倍運行產量的1,600公頃了!

其次,造地從不能只做到「啱啱夠」便算,因為香港已15年沒有土地儲備。正如港大房地產及建築系主任鄒廣榮指,土地需求高估大可把多出土地作儲備,待日後推出;但低估就恨錯難返!土地需求面對的變數多而巨大,若不留緩衝空間(buffer)絕不合理。

例如,2年前《2030+》正在規劃時,大灣區計劃仍在醞釀、國家也未表明支持香港成為國際創科中心;展望未來,若中美關係因貿易戰急轉直下,多了跨國企業選擇落戶香港這個「中立之地」,凡此種種《2030+》沒有或根本無法預估的因素,都可大增土地需求。

又例如,2013年Google曾考慮在港設立其亞洲數據中心,但最終因尋不到足夠的土地而改到新加坡落戶!若我們有土地儲備,或者Google就不用捨港而去,我們也早就可有更大的科學園,而不用現在才做河套區!造地需時,每10年預留3至5年的緩衝不算過分。那麼按每10年6,000公頃的正常產量計,3至5年的緩衝就是1,800至3,000公頃了。

更尤甚者,政府估算還未有考慮提升市民生活質素。例如公屋平均輪候時間已突破5年;公立醫院則不分冬夏,流感期永遠爆滿;商業租金持續高企!如上所述,未來10年隨着大灣區、一帶一路等國策支持,國家經濟增長動力肯定會令香港經濟持續繁榮,只會增加對本港住宅和商業空間的需求!人口結構上,每年逾2萬宗離婚、年輕人希望搬出獨自居住等,必定增加人均居住空間的需求。加上人口老化,家中可能需要多一張輪椅、走廊門口要加闊,社區內需要更多醫院、安老院等,難道不需土地?

增人均居住面積10% 須1千公頃地

再和同儕比較:香港總土地面積(11萬公頃)其實比新加坡(7萬公頃)大6成,但香港已發展土地只有24%(26,400公頃),新加坡卻達73%(51,100公頃),面積比香港大近1倍!香港人均GDP和新加坡相差不遠,人口還比新加坡多170萬,但人家的使用土地卻是香港的2倍,可想而知港人對土地的需求是何等遏抑(repressed)!

又例如,香港人均居住面積只有170平方呎,比新加坡的270呎少4成、只及深圳300呎的一半左右。根據時任發展局局長陳茂波,若我們想增加10%(17呎)人均居住面積,需要額外1.7億平方呎的總樓面住宅面積。除以5倍地積比率,便是320公頃--相等於整個啟德新發展區的面積。這還只是住宅面積,未計及道路、學校、公園、醫院、工商業用地等基建配套的所需土地!以住宅佔發展面積三分一計,10%人均居住面積提升便是1,000公頃土地。若我們想增加1倍(追過深圳的300呎),又是1萬公頃!

事實上,現時樓市中只有1.2%為非本地買家,是有史以來最用家主導的市場!換言之,我們已「無場可清」、也無外人可以「賴」。土地房屋問題,只能靠自己解決。考慮到以上種種,即使團結香港基金的建議能落實,把本來1,000公頃的「東大嶼都會」規模擴大至2,200公頃,「票面上」填滿政府估算的1,200公頃「缺口」,但其實距離我們真正的土地需求目標,仍是路漫漫其修遠兮,要全社會上下而求索!

3)百管齊下 全民覓地 不能手軟

觀乎現時本港工、商、住、醫、學樣樣空間爆滿,社會和政府在覓地時絕對不能手軟,任何方案都要考慮,更不能孤注一擲。例如在填海同時,能否做「跨時期換地」(inter-temporal swap),今天發展部分生態價值低的郊野公園或綠化用地,但政府承諾在填海地上提供交通接駁更佳、綠化程度更高、生物多樣性更好的新郊野公園?

7年前,香港黃金五十協助社區組織協會舉辦劏房相片展覽,當時一位80後研究員訪問一個劏房爸爸,說因為劏房空氣不流通、氣溫動輒高達30多度,因此兒子每晚要睡公園。這位年輕研究員撰文指,發展就是「為了9歲孩兒回家睡」!7年過去,社會縱然不斷努力覓地建屋,但今天這孩子即將17歲,這期間相等於40間學校學生的4萬個孩子只能在廁所旁的上格床讀書!發展不再只是為了他可以回家睡,而是為了下一代能在正常、有尊嚴的環境中成長!Can't you see?Our House is On Fire!

土地大辯論公眾諮詢進入最後一個月,估計未來30年土地短缺1200公頃,但估算還未有考慮提升市民生活質素,故距離真正土地需求目標仍長路漫漫。(資料圖片)

撰文 : 林奮強 香港黃金五十創辦人

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