房策苦學獅城 不如鬆綁二手市場

評論版 2018/09/11

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眾所周知,房屋既有使用值(功能),也有投資值。政府推出房屋政策時,亦糾纏於這兩方面:公營房屋着眼於使用值,是從福利角度出發,基本上是使用值大於投資價值。反觀私營房屋,則側重投資值,使用值反屬其次。公私營房屋這種使用和投資有所不同、各有側重的分野,本來十分清晰,惟近年則糾纏不清。

從樓價乃未來租值總和之折現值的理論說,私營房屋在自由市場上交易,租售價應反映於市價上。資助置業因未脫離福利特質,等同預繳優惠租金,使用值(居住)等於投資值(預繳),故買賣流轉應有限制。

居屋可成私樓 福利變投資

居屋設有補地價選擇,可變身私樓,即福利變投資,因此難免出現擾亂市場於無形的問題,但過去一直無人質疑,因其成交佔比有限之故。近年,在樓價不斷飈升,要求置業之聲大盛,而政府又銳意增加資助置業政策牽引下,例如首置盤擬採用公私合營模式,變相私樓(投資)享有福利折扣,則令問題變得較為尖銳,值得關注。

在房屋政策方面,新加坡明顯極有先見之明,且堅持「福利必然是公營,公營不必是福利」的理論和原則,做到了公營出租購置俱備,福利投資並存的特質或優勢。

更為重要的是,新加坡的房屋建設局,不單興建公屋,更發展新區重建舊區,甚至規劃市鎮,權責集中統一。新加坡分隔公營及私營,可按能力及需要選擇。組屋是國民權利,必須自住,按緩急先後分配,鰥寡孤獨老弱另有安排,且備有完整租置階梯,從福利(補貼出租)至商品(市價出售)。政府保留地權,公營不設補地價全購業權,只限轉手市場放售,不能自由買賣。

反觀香港,自開埠以還均以「大市場、小政府」為主導,上世紀六七十年代以還逐步推出的公營房屋,基本上集中於房屋的使用值上,而政府在動用土地以興建房屋方面,亦受較多條件的制約。

近年,受樓價屢升不跌的影響,社會對新加坡模式趨之若鶩,林鄭特首亦從善如流,剛推出的「娥六招」,便呈現了新加坡身影,銳意擴大資助置業。可是,依樣葫蘆未必能產生同樣效果,更不用說某些模仿的只有其形不具其實。

首置盤定位定價 備受質疑

具體點說,首置盤擬公私合營,類似鰂魚涌康怡花園(私樓)及康山(居屋)形式,毋須動用公營土地。先導實驗是徵用市區重建局項目,實際是居屋延伸,亮點是折扣較低,並設禁售期。不過居屋是公營,資助以土地作價,政府損失機會地價成本。首置盤無論安排如何,也隱藏公帑開支。政府實際以市價購入私樓,再折讓發售,有如公帑放貸,利息等同樓價升幅,但無「還款」期限。

首置盤既是私樓,投資價值大於使用功能;是資助置業抑或物業投資?定位既不明,定價自不清。為何以定價居屋作準折扣再加10%?而非以市價作準折扣30%?連串問題常備質疑。

激活轉手市場 上車盤自可尋

若首置盤構思是協助居屋邊緣人置業,何不對症下藥拆解問題?置業難上加難,皆因上屆政府藥石亂投,「需求管理」及「逆周期按揭管制」過猶不及,再三扭曲市場。發展商當道,主宰市場:轉手疏、新盤旺、樓價飈、按揭苛。解鈴還需繫鈴人,拆解之道是放不是收,也非東施效顰。我們認為,只要轉手市場重拾活力,成交恢復舊觀,供求自然配對平衡,樓價自當回順,首置自有上車盤可尋。

政府左手覓地加建居屋,右手洞開,後門流失變私樓,與新加坡大相逕庭。轉手市場向來名存實亡,早前政府推出「白居二」先導計劃,原意省卻補地價手續,提早釋放物業轉手,活化市場,加快流轉。但不可不察的是,轉手盤開價總是高於現貨(已補地價者),導致成盤疏落,皆因設想不周,忽略期權溢價問題。

居屋在管制期內轉售,不但轉讓物業權,也轉讓補地價權,涉及機會損失,即放棄未來樓價升幅所得,從而衍生期權買賣。賣方放棄補地價權利,買方需予補償,是基本經濟規律,即使居屋定價與私營脫鈎,也無濟於事。政府收緊管制,延長禁售限售期至五年,但又弄巧反拙。

新加坡的成功之道,是公營不等於福利,自成市場及置業階梯,高檔組屋規格與低檔私樓重疊,實際無資助補貼。樓價有折讓,乃反映轉手限制,只可公營市場買賣。反觀香港,一面喊缺地建居屋,一面後門洞開任流失,言行不一致,「白居二」效果欠佳,實在不難理解。

現實是,香港私營住房佔過半數,即使加強公營,也不會改變私營主導現實。若借鏡新加坡,應趁機整頓公營資源重疊,理順公營私營關係,各自成市,各自發展,才可一勞永逸。

若真的效法新加坡,居屋應不設補地價,亦毋須與市價掛鈎。進一步說,若居屋有正常轉手市場,也毋須「白居二」。同理,若定價不與市場掛鈎,即不能全購業權以變身私樓,便不以補地價產生期貨市場。

預支強積金置業 勿勉強而為

最後不可不說的是,新加坡中央公積金是福利也是權利,公營住房同樣是福利也是權利,有共同基礎,所以亦可互通。其中常被引述的,則是預支公積金,用作置業首期,而此舉只是轉換福利形式,毋須特別安排。

反觀香港,強積金是私營儲蓄,居屋是公營資助置業,私樓是置業投資,三方欠缺基礎互通,若勉強而為,肯定又是畫虎不成反類犬,徒生政治問題與爭拗。

總結而言,所謂各有前因莫羡人,新加坡和香港雖然常被拿來作比較,但兩者畢竟存在着不少本質差異,相互借鏡學習時,實在不可不察。

香港房策若借鏡新加坡,應趁機整頓公營資源重疊,理順公營私營關係,各自發展,才可一勞永逸。(資料圖片)

撰文 : 鄭宏泰 香港中文大學香港亞太研究所助理所長
陸觀豪 退休銀行家、香港中文大學香港亞太研究所名譽研究員

欄名 : 房策透視

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