過渡房屋租期雖短 政策應長久

評論版 2018/09/12

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今年6月底公布的房屋政策6項新措施中,最少人討論的是第4項:政府將在運輸及房屋局內成立專責小組,提供一站式的統籌支援,推動過渡性房屋。現時香港的過渡性房屋,包括:

(1)社會服務聯會(下稱社聯)承擔房屋中介平台角色而推動的「社會房屋共享計劃」(下稱計劃)。計劃內的社會房屋,有地產商或個別業主提供的現存私樓單位;(2)新建的組合屋;及(3)個別機構自資的社會房屋項目。還有第(4)及第(5)類:這兩類較少人留意,原來公營機構如房委會、房協及市建局,也有閒置房屋可供用作過渡性房屋。另外,當局亦將房協轄下未補價的資助房屋的業主出租的單位,視為過渡性房屋。相比其他5項新措施,第4項新措施有望增加過渡性房屋數目,令輪候公屋多年的家庭和其他居住環境惡劣人士得益。

不以善小而不為 短期助基層

上屆政府於2014年12月公布的《長遠房屋策略》,曾否定在沒有其他即時用途的市區土地興建過渡性房屋的建議,指:「政府已研究有關建議但認為並不切實可行。首先,市區土地不足,應盡量預留適宜建屋的市區用地興建公屋單位,而此舉最終會惠及居住環境欠佳的公屋申請者。再者,即使以短期租約方式批出沒有其他即時用途的市區土地來興建過渡性房屋,政府仍需時間完成額外基建工程(如敷設污水渠)後方可建屋,而且面積和數量一定極其有限,所以未必能如倡議者預期般,在短期內紓緩大量居住環境欠佳住戶的情況。」(運輸及房屋局(2014年)《長遠房屋策略》6.14段)

本屆政府在特首林鄭月娥領導下,表示政府會「以破格思維,協助和促成各項由民間主導和推行的短期措施,增加過渡性住屋供應,以紓緩輪候公屋家庭和其他居住環境惡劣人士的生活困難。」(《2017年施政報告》第153段)現任特首及運房局官員明白到「過渡性房屋」難以解決今日供應不足的問題,但也確認「過渡性房屋」這些短期措施,可滙聚社會各界力量和資源,展示政府和民間共同解決這個首要民生議題的決心。

非政府機構認識一個事實:覓地建公屋需時,社會上急需適切居所的低收入家庭大於政府供應的公屋,所以不能靜候政府增建公屋,解決長年居於劏房住戶的困境。社會房屋讓基層苦候公屋期間多一個選擇,也是紓緩香港基層住屋問題較易見實效的途徑。在「不以善小而不為」或「幫得一個得一個」的大原則下,社聯結集不同機構,如香港公益金(捐出5,000萬元支持計劃涉及的單位復修費及計劃內其他服務)、社會創新及創業發展基金、業主、社福機構及社會企業,合力推動一個「社會運動」,為基層劏房住戶提供過渡性房屋。

社聯新角色 當房屋中介平台

社聯在「社會房屋共享計劃」(下稱計劃)中承擔房屋中介平台之角色,負責承租及翻新地產商或私人業主提供的已建成單位,再分租給認可營運機構(社會服務機構及社會企業)營運及提供支援服務,以減低營運機構的風險及成本。社聯透過聯繫不同的專業團體,分別協助進行如單位勘察、草議租約、協助相關的工程項目等。社聯定下3年目標:推出500個過渡性房屋單位為1,000個住戶提供適切居所,計劃自啟動後已近一年,截至2018年9月,已推出5個項目約153個單位為230多個住戶提供居所;但不包括一個機構自資推行的20個單位。

參考荷蘭及比利時以組合屋方式提供社會房屋的成功經驗,社聯也積極向地產商及政府,爭取在其閒置或有剩餘發展潛力的土地上,興建預製組合屋作為過渡性房屋。現時已獲地產商提供一幅位於深水埗的土地,將建90個單位,為90個住戶約150人提供居所。購買預製90個組合屋的費用達2,480萬元,另加建築費1,090萬元,預計於2019年底入伙,租期兩年。組合屋方便拆卸、搬遷及重用,減少資源浪費,而且建築時間短,可有效率地使用土地及盡用年期。據悉,政府正處理3宗在政府閒置土地興建預製組合屋的申請,申請能否獲加快審批,將考驗運房局專責小組能力。

暫租住屋 善用閒置公營單位

房委會納入重建計劃的市區白田邨第13座共69個空置單位,以及美東邨的15個空置單位,分別於2021年1月及2020年11月才清拆,即由2018年1月公布該兩個屋邨空置單位的特別出租安排新措施後,約有多於兩年時間租用期。空置單位翻新後可供出租予在市區輪候並通過詳細資格審查的公屋申請者;截至2018年8月中,房委會兩重建屋邨84個過渡性空置單位,78個已出租,餘下亦將租出。

房協將於5年內重建的香港仔漁光村3座公屋有632個單位,其中212個騰空單位,全屬小型單位,實用面積約14至28平方米,供1至3人居住(每月暫准居住證費用561至1,421元)。房協將翻新這批單位,供已輪候公屋多時的市民申請這個「暫租住屋」。合資格申請人包括2至3人家庭申請人及「高齡單身人士」優先配屋計劃申請人,並已於公屋申請獲登記達3年或以上。2018年8月房協共接獲1,360份申請,平均6.4人爭1個單位。

市建局亦將旺角豉油街項目14個單位,及西環長庚里順成大廈39個單位,以優惠租金租予社聯轉交聯營機構作社會房屋。此外,當局更將房協轄下未補價的資助房屋業主出租的單位,視為過渡性房屋。有關計劃即將推出,房協及運房局規定,參與的業主須保留起碼一個睡房供自用;房協估計,約有1.3萬個資助房屋單位有兩房或三房,而其業主已購單位10年或以上而可出租其中睡房予租客。有多少業主願意出租房間與陌生人共住,仍有待觀察。

視短中期房策 設10億基金助營運

社聯及協同推動「社會房屋共享計劃」的相關機構認為政府在發展過渡性房屋應擔當主導角色,並要求將社會房屋納入香港的短中期房屋政策,推動部門和公共機構善用閒置物業和土地,以增社會房屋數量。

社聯也促請政府撥出10億元成立「社會房屋基金」支援營運社會房屋的非牟利機構,並提供更多誘因鼓勵小業主以優惠租金出租單位、促請公營機構提供空置單位及物業管理,幫助更多居住在不適切居所的基層家庭。

非政府機構的過渡性社會房屋,按多個原則推行:只使用合乎法例要求的房屋單位(單位講究安全、衞生和主要設施齊備,不接受劏房)、合理租期(兩至三年)、合理搬遷通知期、人均居住面積不少於7平方米、租金水平參考住戶的負擔能力(按綜援租金津貼水平或不高於該住戶入息的25%)、同屋共住租客必先作評估才作配對、注入服務支援元素等。社會房屋推行以來,甚受歡迎,是基層家庭改善生活及脫貧的轉捩點。

將過渡房政策納入正軌,既顯示為政者體察民情,關顧民生,也是贏取民心的工程。

(房屋政策新措施評論之七)

組合屋方便拆卸、搬遷及重用,減少資源浪費,而且建築時間短,可有效率使用土地及盡用年期。圖為社聯深水埗南昌街組合屋設計概念圖。(社聯圖片)

撰文 : 劉國裕 香港城市大學公共政策學系特約教授、房委會資助房屋小組委員

欄名 : 房策透視

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