拓地多管齊下 惟棕地事倍功半

評論版 2018/09/13

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由黃遠輝先生牽頭的土地供應小組的公眾諮詢,已進入尾聲。小組非常努力,進行了多場的公眾諮詢會。雖然,眾說紛紜,不過小組最成功的地方,是令全港市民聚焦,共同面對香港缺乏土地進一步發展都市的困局。

政府的公眾諮詢文件提出了18個土地發展選項,在今日政治生態複雜混亂的情況下,幾乎每一個選項都有人反對。不過,要解決土地短缺的嚴峻問題,政府仍得迎難而上,盡力權衡利害輕重。提出一系列短、中、長期措施。

面對當前土地短缺問題,最直綫的想法是發展現有的土地。包括棕地、荒廢的農地,及郊野公園邊陲地帶。

讓發展商提出農地發展方案

最多人支持的是發展棕地,偏偏這可能是最事倍功半的選項。因為,所謂棕地其實是物流、建築等相關行業的後勤支援用地,發展該等土地之前要安置他們,並不容易,因為不是所有棕地使用者都可以容納在多層大廈內。不過,過去多年棕地幾乎無約束地擴散,雜亂無章,破壞鄉效環境,浪費土地資源,實在值得整頓。

希望規劃署的研究早日完成,使政府對重整棕地可以提出一套策略,滿足公眾的期望。

發展商在新界擁有大量荒廢的農地,坐落在新發展區內的,政府可以徵收土地用作發展。在新發展區外的,最快捷了當的是設計一套合理的機制,容許發展商提出發展方案。

在今天繃緊的政治氛圍下,官商勾結的猜疑甚至誣衊都令官員戰戰兢兢。不過,只要政府能夠提出一套公平、公正、公開的機制去評估及審批發展申請,平衡好公眾及發展商的利益,一切手續皆在陽光下運作,我覺得政府應該迎難而上。用事實證明,一個廉潔、能幹的政府,為解決土地、房屋短缺問題打拼,君子坦蕩蕩,只要做出成績,何懼之有?

發展郊野公園邊陲地是一個敏感的議題。環保人士及一些市民覺得,若政府今次開了頭,會否做壞先例,日後得寸進尺。2019及2020皆為選舉年,政府就算有心,不知建制議員是否願意冒選舉風險,在議會中保駕護航到底。希望小組能準確拿捏民意,供政府參考。

貨櫃吞吐量見頂 研重置碼頭

另一個敏感的選項是收回私人體育會土地,特別是在2020年地契到期的粉嶺高爾夫球會。平情而論,現代化大城市皆有高爾夫球會,不過,過往一段日子,球會嚴重與市民脫節。諮詢期間,除了球會與直屬人士外,大部分論者及市民都贊成最少收回部分土地,包括露天停車場,盡早興建公營房屋,及安老設施。若政府既推行公私合營發展,又讓粉嶺高爾夫球會整體依時續約,民粹情緒會否洶湧澎湃,攻擊政府向富人、商人傾斜,使政府舉步維艱?還待小組小心評估。

另外兩選項,重置貨櫃碼頭及內河碼頭,雖然需要時間處理,但從地盡其用角度出發,有關局/署應該及時跟進。特別是貨櫃碼頭,早年設計時,國家還未推動改革開放,所以沒有想到要興建鐵路連接內地,減弱了葵涌碼頭與蛇口、鹽田的競爭力。據聞碼頭的部分設施,亦開始老化。加上近年香港貨櫃吞吐量見頂回落,值得探討在一個合適的地點重置一個更現代化的碼頭,騰出大片位處整個城市中央的土地作都市及房屋發展。

解決土地短缺問題,香港數十年來都是靠移山填海。過去15年填海工作幾乎停頓實在非常可惜。所以,諮詢文件提出在維港以外填海,大家都覺得耳熟能詳。除了幾個近岸填海方案外,東大嶼山發展方案也值得討論。填海雖然受到一些環保團體反對,不過,相信一般市民還是覺得可以接受。

居住面積細 近年納米樓趨增

有人質疑,香港人口增速放緩,日後更可能下降,是否需要這樣大規模的新發展。這看法低估了土地發展的重要性和迫切性。正如很多論者指出,香港居住環境擠迫,平均每人居住面積才161平方呎,居住擠迫指數全球排行第三,在富裕城市中最惡劣。如果香港人有一天的居住面積能向新加坡的270平方呎看齊,就算人口不增加,便要多興建60%的樓面面積。所需土地遠遠超過1,200公頃。

還有,香港很多設施都不足夠,如安老、復康,醫療等設施,都需要大量土地。

不要以為上述是天荒夜譚,香港連居住單位數目都不足,還奢談提高每人的平均居住面積?事實上,在上世紀七、八、九十年代時,房委會便發揮愚公移山的精神,通過不斷引入新樓型的設計,建設愈來愈大的公屋、居屋單位,使公屋編配人均面積由早年的2.23平方米(徙置大廈)及3.25平方米(原房委會),提升至每人12.5平方米。一步一步的改善市民的居住環境。

與此同時,私人樓宇單位的面積亦逐步提升。從附表可見,每年落成的A類(少於40平方米)小單位,在1988年後逐步減少,由80年代中每年逾萬個單位,減少到2000年代每年幾百個單位。B類(40至69.9平方米)單位則保持每年1萬多個。此情況一直維持到最近兩、三年,才見A類小單位重上每年幾千個水平。希望特區政府能拿出決心,通過長期增加土地及房屋供應,扭轉這個倒退的趨勢,使納米樓及割房絕迹。

在房屋供應短缺的情況下,不少市民都希望特區政府能早日落實增加土地供應的方案。不過,筆者擔心,要推行任何大型造地計劃,政府都可能面對龐大的阻力。若行政長官能在十月的施政報告中,提出一些可行的具體方案,希望建制派議員及人士,能以大局為重,全力支持政府落實方案。

香港土地短缺問題嚴峻,政府需迎難而上,盡力權衡利害輕重以紓緩問題。(資料圖片)

撰文 : 何海明 市建局非執行董事、前衞生福利局副局長

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