填海只救遠火 增稅項助解樓困

評論版 2018/09/15

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特首上任後一年在房屋政策上作出重大改變,把居屋由以市價7折定價改為以負擔能力定價,變相以市價52折出售。這不難理解,因為由特首上任至今,中原城市領先指數上升了驚人的16.9%,在覓地舉步維艱之際,這政策容易為人受落。

延禁售期 需顧及破產離婚者經濟

當這個變相的52折推出後,居屋樓價變得更能負擔:以最平的位於東涌裕泰苑,折後售價118萬元為例,9成按揭月供5,969元﹔而最貴的位於長沙灣凱樂苑,售價468萬元,同樣9成按揭,月供23,675元,前者是1人收入限額的19%,後者是最高收入限額的37%,都是可負擔水平,相信個52折時是經相當計算的。

另一方面,政府中沒有調低家庭入息的上限,這雖令中籤率下降,但卻令一些初級的中產家庭可置業。如月入6萬元家庭在減去強積金供款後,餘下57,000元,以一個入門級的住宅單位600萬元計,6成按揭,月供約18,000元並不是問題,問題是首期要240萬元,加上其他費用,置業夢相當遙遠。因此,沒把入息上限調低是政治上的考慮,畢竟政府在回歸後的房屋政策處處出錯,把很多想置業人士迫向死角,只要能令更多人置業,此時此刻應該要做。

政策出台後,較多人討論的是轉售期限,現時是5年,業主須把單位售給房委會,有評論指太短,10年較好。參考新加坡政府房屋的出售限制,最少是入住後的5年,但對於破產或離婚者卻有另外的處理。社會上要求10年的禁售期,相信主要原因是看到了居屋在私人市場屢創天價,把原本在很多市民心目中價格較為相宜的居屋「污染」了。但以香港土地及房屋如此貴重,10年的禁售期有其需要,卻要顧及破產、離婚或要套現在子女教育上開支的情況。

汲歷史教訓 售商場居屋決定錯誤

新加坡的政府房屋有其出售及購買的獨有市場,賣家要先作出登記後才再和潛在合資格的買家商討價格及見面,與私人市場完全分開,不會如香港的居屋般,在補了地價後便如私樓般買賣,因為居屋的目的是幫助買不到私樓的家庭置業。

此外,我不認為以負擔能力來定價會帶來很多問題,我在多年前於《置業家居》的專欄已建議此方案。政府在回歸後無論在土地供應或房屋政策上沒有長遠的視野,在多個重要時間沒有作出正確的決定,如盡早推出空置稅,惟有在此時此刻賣大包,事實上也是遲了。

經過了長達10多年的升市,也經過了亞洲金融風暴以至2003年沙士後的大跌市,政府應該想一想在大升市及大跌市時土地供應、居屋、公屋及私樓的定位,再而是房屋在居住、投資及退休三方面的角色。歷史令人更懂得作出好的決定。今天回看,把當時的居屋紅山半島出售以及把公屋、居屋的商場、街市、停車場出售是錯的決定。政府是最大的業主,有責任在私人房屋市場未能有效運作時,如有大量市民不能置業時作出干預,包括持貨、舉債及在定價上作出折讓。

增二手空置稅 累進物業差餉

在現時的形勢下,填海是長遠的選擇,數年前我同樣在《置業家居》的專欄中建議大規模的填海,面積媲美香港國際機場即有九龍半島的面積,這才能較徹底解決香港的房屋問題。較短期及中期的方案是利用稅款,包括二手樓的空置稅、累進的物業稅以至差餉,即擁有過多物業的人要付較多的差餉和物業稅,否則多多住宅也會被投資者佔據,用家望門興歎;還有是專為物業買賣而設的累進利得稅,除了自住的住宅以外,投資的住宅在出售時要交比現時高的利得稅率。

房屋是用來住的,政府應該要有行動來解決房屋問題,一日有一班投資者把住宅當作投資產品,更多的土地也滿足不了他們,房屋問題永遠也解決不了。期望施政報告有實質的短期措施,否則由現時特首宣布競選至上任後一周年,樓市經歷了一年多的無政府狀態,破碎了很多香港人的置業夢。

電郵:simonsplee@gmail.com

政府是最大的業主,有責任在私人房屋市場未能有效運作時,如有大量市民不能置業時作出干預,包括持貨、舉債及在定價上作出折讓。(資料圖片)

撰文 : 李兆波 香港中文大學國際貿易與中國企業課程(IBCE)聯席主任及會計學院高級講師

欄名 : 房策透視

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