二手樓價調整 看新盤促銷策略

評.析.天下版 2018/09/15

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最新二手樓價指數顯示,本港樓市或正在轉角,在加息周期將啟、中美貿戰等因素衝擊下,樓市確可能進入步伐未必急,但較長期的調整;發展商如何部署售樓策略,將主導短期走向。

港進加息周期 貿戰拖累經濟

反映二手樓價的中原城市領先指數(CCL)按周下跌0.75%,而中原8大指數在4周內已是第二次齊跌,情況與2015年第三季開始半年調整期時相似。其實,市場近日已紛紛討論樓市是否已踏入轉角,一些地產業界的研究報告,更以如「香港住宅市場風暴前夕?」為題。

究竟樓市是否真的踏入轉角?是如2015年般二手樓價調整半年、下跌約13%後,便又重拾大升軌道?還是將進入較長期調整?由於現時與2015年至少有兩大不同之處,樓市進入較長期調整的風險較高。

其一,2015年時美國儲局還未開始加息,本港按息處於極低水平;但現時不但儲局已加息7次,本港更已有銀行調升存款利率,凸顯最優惠利率很可能在本月跟儲局加息,令本港正式踏入加息周期。未來即使不追加,基本上亦會跟儲局加息,即很可能每季跟加四分之一厘,令供樓負擔持續上升。

其二,本港經濟很可能受到中美貿易戰和內地經濟繼續減速所拖累,若情況惡化,令市民對就業開始感到不安,難免打擊置業意慾。尤其市場估計本月最優惠利率若加四分之一厘,本港平均供樓負擔比例將升至近7成,供樓已相當吃力,若飯碗有危,入市難免三思。

樓市調整步伐則看兩方面。一是加息步伐,由於按息現時仍處極低水平,若加息續緩步而行,今年以至明年初樓市承受的調整壓力,可能不會很大。

二是發展商售樓策略。在港府辣招下,本港樓市已由一手主導,若發展商維持現時貼近市價推盤的做法,在新盤市場仍有一定承接力下,一手樓價調整步伐不會快,二手樓價也就調整較慢。

單位落成量增 售樓策略或變

然而,這當中不無變數。在落實一手樓空置稅下,發展商已加快步伐出貨,而據差餉物業估價署的計算,明年私樓落成量為20,371個,較今年多12%,發展商會否因對後市看法和落成量增加下,採取更積極推盤策略,而令樓價調整步伐加快呢?近期有新盤以十成按揭促銷,反映發展商已在行動。在增加各種優惠後,發展商會否進一步在售價上出招,將是樓價走向的重要風向標。

欄名 : 社評

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