認識城市規劃機制(續)

置業家居 2018/09/22

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上期與大家介紹了香港城市規劃制度中的核心元素-分區計劃大綱圖的基本內容及規劃用途的意義,現在繼續為讀者講解一下如何看懂這些大綱圖的內容。

究竟我們在那裡可以找到這些大綱圖呢?為方便市民查閱,全港的大綱圖已經全部上載於規劃署之網站上。大家可以瀏覽規劃署網站上一個名為「法定規劃綜合網站」連結,即可查看所有分區圖。大家可以輸入需要查詢地點的地段號數或相關分區名稱,即可找到相應的大綱圖。如果大家不清楚具體的地段號碼或分區名稱,亦可以在版面上的地圖,直接尋找有關分區圖。可是,網上查閱的大綱圖打印出來後,清晰度及細緻度都不太高,而且每次打印範圍有限,如想大範圍去閱覽這些圖則,筆者建議大家可以前往規劃署直接購買一份印制版的大綱圖,那麼就可以方便查看整個區域的規劃資料。大家要記得同時參照附夾的《注釋》才可清楚相關用途的限制詳情。

分區計劃大綱圖 了解物業周邊土地用途

找到了大綱圖,我們一起看看內容。大綱圖是利用政府繪制的電子地圖加工編制而成,所以我們可以同時看到一些街道、現有樓宇、建築物,以及公園球場等設施的基本輪廓,再在基礎地圖上勾劃出不同地塊的用途分區。現時大部分的大綱圖內,除指定了各地塊的用途分類外,亦規限了在該地塊範圍內的樓宇發展高度,有些是指明樓宇總體高度(一般以在主水平基準以上若干米指出高限),另外也有以總樓層數目為限。

常見的用途分類包括商業、綜合發展區、住宅(甲類)、住宅(乙類)、政府、機構或社會、休憩用地、工業、鄉村式發展、綠化地帶或其他指定用途等。但這些類別的名稱其實包含很多細分的用途內容,例如在商業用途裏亦容許酒店發展、辦公樓、商場、食肆等等細分的用途,所以我們亦需要根據這些用途分類在《注釋》內所羅列的第一欄及第二欄用途看一看,從而理解甚麼是經常准許,甚麼是通過申請有可能准許。又例如在住宅(甲類)用途裏面,最低的三層樓層也容許常見的商業用途如商店、食肆、教育機構、學校、娛樂場所、私人會所等等這些表面看來不是住宅的用途。在大家買樓時,查看相關的大綱圖就可以了解到周邊是甚麼用途,是否可能出現一些大家不期望出現的用途,或者周邊是否有足夠的生活配套、社區設施等。又或者,如果大家希望住在學校區附近,那麼大家可以找尋一些在有學校用途附近興建的樓盤。現今一手樓銷售條例對於收樓說明書有嚴格規定,要求收樓說明書內把該樓盤所屬的分區計劃大綱圖部份印出,以協助準買家理解周邊的規劃及環境。

此外,樓宇高度的說明,亦可幫助大家理解自己心怡的樓盤或者單位是否有機會被其他建築物遮擋,亦可了解一下將來的景觀輪廓。另一方面,不少準業主也非常關心噪音的滋擾問題。很多時,入伙後才發現周邊的馬路、天橋或者是高速公路對他們的單位產生預計不到的的噪音滋擾。其實,在分區計劃大綱圖內亦可看到地塊周邊的馬路和公路布局。你可評估一下自己單位是否直接面向這些噪音的源頭;又或者前面的樓宇是否有足夠高度可作為一個噪音屏障,幫助減低對自己單位的影響。

查閱社區發展基建設施 置業前做足功課

有些業主又會關心將來社區的交通網絡是否足夠,希望在決定置業前有資料作評估。其實大綱圖裏面亦詳細勾劃了現有及規劃中的道路網絡、鐵路網絡以及其他公共交通配套例如公共交通交滙處、碼頭、車站等基建設施資料。計劃中的中九龍幹綫及興建中的沙中綫鐵路等,亦可以在大綱圖上看得到。所以大家只要稍為細心查閱一下圖則,很多關於各社區發展以及基建設施等資料都可以在這裡查閱得到。當然,任何大綱圖亦會有修訂的機會,但是在當下我們可以掌握多一點資訊亦是非常重要的。

因應不同的用途分類,大綱圖亦設定了不同的發展密度(如地積比率)上限。從宏觀一點看,我們在大綱圖上可以分析到各屋苑或樓盤周邊有關住宅土地供應的數量,可以從相關的地積比率限制推算得到周邊住宅供應的規模,有助我們評估在這個區域內,將來住宅單位的供求情況。同時,從這些建築密度限制,我們亦可以得知該區將來的社區人口密度以及生活空間是否適合自己,好讓大家在置業決定落實前可以有一個較全面的分析。

所以,如果大家懂得看這些分區計劃大綱圖,便可以更好掌握各社區的發展情況和一些很重要的房地產及基建發展的準確資訊。正所謂各知己知彼,百戰百勝。置業或投資前,應多做點功課吧!

撰文 : 何鉅業 測量師、富匯測量董事總經理

欄名 : 樓市講場

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