兩類最受加息影響的人士

置業家居 2018/09/22

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下周本地最優惠利率上調的機會甚高,一般估計,除非最優惠利率以較大幅度持續上升,否則加息對樓市的負面影響不大。不過,不論幅度如何,加息總會令供樓業主支出增加。但在云云業主中,哪一類所受的影響較大?

近幾年本地多數按揭以拆息計算(即H按),但拆息高企之下,絕大多數H按會改以最優惠利率(P)為準的鎖息上限供樓。因此最優惠利率若上調,不論是H按或P按,按息都會跟隨上升;暫時不受影響的,只有少量尚在定息期內的按揭。大致上,可以說最優惠利率上升,絕大部分仍要供樓的業主,每月供款及全期利息都會因而上升。而在一眾受影響人士中,有部分所受影響會較為嚴重:

1. 新盤按揭優惠期將盡業主 雙重加息

過去數年,大量新盤在推出時,多數發展商都有安排高成數按揭,包括完全由指定財務機構提供的一按,或在銀行一按之外,加借二按。此類產品的共通點,是在供款初期往往有優惠,例如是貼近銀行的按息,甚至是初期免息等。

當優惠期(一般為2至3年)完結後,此類貸款的利率一般會上升至P或P+水平。遇上最優惠利率本身回升,對借款人來說,便等於雙重加息,供款會較優惠期急升。

如果當初選用的是批核較寬鬆,不需通過壓力測試的產品,而借款人的入息又未有明顯改善,優惠期完結加上最優惠利率回升,更可能令供款佔入息比例急增,嚴重影響業主的財務安排。

為免相對高息的貸款長期影響,透過此類計劃入市的業主,宜積極考慮減債或轉按。

2. 壓力測試邊緣準買家 或需調整入市目標

第二類較受影響的,是未入市,而負擔能力處於邊緣狀態的準買家。此類人士或許未有按揭負擔,似乎不會受加息影響。但買家如需申請按揭,便要通過壓力測試;一般估計,壓測的要求不會因為加息而放寬。對未有按揭負擔的申請人,仍會要求「現行按息」下,供款不逾月入五成,假設利率上升3厘下,供款不逾月入六成。

而當「現行按息」上升,而按揭申請人入息不變時,可借入的按揭額便會輕微減少。舉例,如按息為2.25厘,還款期30年,申請人月入$3萬而無其他債務,可借入按揭上限為$3,259,666。當新做按息上升0.25厘,其他條件不變的話,可借入的按揭上限為$3,170,191。

對於在未加息前,目標物業已貼近供款能力上限的準買家,在加息後,便可能要考慮調整入市目標了。

dick.ip@panasian.biz

發展商過去數年推高成數按揭助買家入市,當2至3年優惠期完結後,此類貸款的利率一般會上升至P或P+水平;遇上最優惠利率回升,業主供款會較優惠期急升。(資料圖片)

撰文 : 葉敬誠 按計劃有限公司執行董事

欄名 : 樓市講場

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