加息遇上貿易戰 樓市整固再發力

置業家居 2018/10/06

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「我們每個人的財富積累,一定不要以為是你多有本事,財富積累完全來源於經濟周期運動的時間給你的機會。一個人的一生中所能夠獲得的機會,理論上來講只有三次,如果每一個機會都沒抓到,你肯定一生的財富就沒有了。如果抓住其中一個機會,你就能夠至少是個中產階級。」

以上一段是一名已故內地投資專家的說話,未知大家是否相信周期理論,這名深相信人生財富累積主要是倚靠經濟周期的投資專家,更於生前預測2019年將會是全球資產價格的一個低點,低位過後就是入市好時機,未知大家是否相信。

樓價連升28個月後終回落

說回現時本地樓市的情況,本地銀行加息已成定局,雖然美國聯儲在過去3年第8度加息,本地銀行終於跟隨加息,不過絕大多數銀行只是加息1/8厘,加息幅度雖較預期低,但同時間按差餉物業估價署最新提供的數字,整體樓價是連升28個月後終於「斷纜」,最新8月私樓樓價指數報393.9點,較7月的394.2點,輕微下跌0.08%,加息周期展開,樓價已經提早見頂回落,後市又會如何走向。

本地銀行對上一次調整最優惠利率(P)已經是2008年11月10日,換言之過去近10年本地最優惠利率一直維持不變,因此對於不少的年輕買家來說,加息相信會是一個相當陌生的名詞,因為不少年輕買家都未經歷過加息,原來上一次本地銀行加息已經是2006年4月的事,按滙豐、恒生、中銀等大銀行的息率而言,上一次的加息是將最優惠利率由7.75厘加至8厘。

加息不一定令樓價下跌

至於加息對樓市會帶來甚樣的影響,無可否認,加息將會令一眾供樓一族供樓負擔增加,不過對於一眾於10年之後才入市的買家而言,有關業主對於加息早有準備,因為自當年開始,金管局已經要求銀行為按揭申請人進行「壓力測試」,在現行壓力測試要求下,一眾業主早已預計息口將調高3厘,今次加息亦只是「遲來的加息」而已。

再者實際上根據過去歷史,加息不一定代表樓價下跌,翻查紀錄,上一次香港銀行加息周期是2005至2006年,當時最優惠利率(以滙豐計算)於短短一年多由5厘加至8息,加息幅度比起現今加幅更密更快,不過由於當時仍處於負利率階段,期間樓價仍然是持續上升。

當然歷史不一定會重演,銀行加息勢必令已經減慢的樓市進一步整固,二手樓價回落的同時,亦會令一手新盤定價更加克制,整固過後將會是另一次蓄勢待發。無論如何,未來本地加息會有幾快,現時仍難以預測亦充滿變數,無論是業主、買家以至投資者都必需時刻留意息口變化,做好加息風險管理,為樓市任何變化做好準備。

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近日市場充斥利淡因素,本港銀行相隔12年首次加最優惠利率,筆者指出加息必令樓市整固,但整固過後會是另一次蓄勢待發。(梁子謙攝)

撰文 : 陳坤興 Q房網香港董事總經理

欄名 : 樓市講場

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