林鄭的抉擇 公私營樓比例

評.析.天下版 2018/10/08

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施政報告將公布,房屋政策屬於重點,除了會不會更多增加土地,或房屋供應的措施推出外,另一個關注點或在於會否宣布更改公私營房屋比例至「七三比」。

現屆政府的房策明顯較傾斜公營房屋,由撥私樓地作公營房屋,到新界東北放寬密度亦是集中在公營房屋,政策方向亦有意透過居屋、首置上車盤等資助出售房屋,去解決私樓貴、上車困難的問題,因此市場預料修訂現時「六四比」(六成公營,四成私營)的公私營房屋比例只是時間問題,以至特首林鄭月娥之前「改為七三比(七成公營,三成私營)不是不可以」。

公私營倘7:3 牽一髮動全身

至於這項舉動會否在施政報告內提及,則比較難預料。若然透過施政報告這重要的場合,宣布這重大的政策更改,對市場固然有震撼的作用,但由於公私營房屋比例是由長遠房屋策略制定,而長策每年的檢討則在12月份,提早在施政報告宣告則可不符合程序。

無論如何,若然政府落實修改公私營房屋比例,將會是一項牽一髮動全身的大舉動,將會對土地規劃、制定賣地計劃等帶來影響。

例如,現時發展局負責的賣地安排,正是以長策內定下10年46萬房屋供應,4成或18萬伙屬私樓,從而定下每年私人土地供應目標1.8萬伙,繼而訂定每季的賣地數目,按照現時一年1.8萬伙計算,即平均每季賣地4,000至5,000伙才可達標。

不過,若果公私營房屋比例改為「七三比」,而整體房屋供應維持46萬伙,即私樓供應將會減少23%至13.8萬伙,每年私樓土地供應目標亦會降至1.38萬伙,每季只要推地3,000至4,000伙便可以達標。

事實上,今年度首2季私人住宅土地供應僅6,480多伙,但發展局早前公布今季賣地計劃,未有如市場預期加快推地,反而只推出4幅住宅地,涉及2,630伙,加上期內730伙的私人發展項目,首3季總體私人土地供應卻只得9,840伙,佔供應目標55%。

在賣地表內仍有不少熟地可推出的情況下,政府仍然手握土地不推,難免令人猜想政府背後會否有甚麼考慮,包括公私營房屋比例會否有機會更改。若果更改為「七三比」,以目前首3季土地供應9,840伙,將會相當於1.38萬伙的7成,最後一季亦只需要推地3,000至4,000伙便能夠輕易達標。

影響賣地計劃 私樓潛在供應

除了賣地計劃受影響外,要注意的是運輸及房屋局公布的未來3至4年一手住宅潛在供應,亦會計及政府賣地等熟地供應,伴隨推地減少,這項私樓潛在供應的數據亦有機會從現時9.3萬伙的高位回落,市場會否出現錯誤解讀,誤以為房屋供應正在減少,但其實忽略了同期資助房屋正在增加,整體房屋供應量有所增長的事實?

撰文 : 唐榮

欄名 : 專家樓論

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