明日大嶼穩賺利民 勿為反而反

評論版 2018/10/18

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敵對政治(Adversary Politics)的通病是,一方只需指控另一方政策的不是、激起民憤,已足夠取得社會支持,而毋須貢獻有建設性、「如果係我會點做」的解決方案。

因此,當施政報告遇上九西選舉,林太的真知灼見也被機會主義政客加鹽加醋、開餐享用!而今次主菜「明日大嶼」,價格被翻數番至達萬餘億元,更被僭建了嚴重超支、耗盡儲備、水浸陸沉、撲來「會轉彎」怪浪等百層恐怖!明明能幫110萬市民「燃點居者有其屋希望」的堅實機會,一周後已被唱衰成「明日大魚腩」了。

文明社會應是市民冷靜思考客觀理據後替社會作出決策的好結果,而非煽動者作幾句憤怒駭人口號便可達致。所以一連兩天,筆者將對此極之可行、絕對利民、體現為港增值的理財新哲學的1,700公頃明日大嶼宏圖,作多了研究:

(1)世上「包賺生意」不多,但填海賣地一定有份!

明日大嶼作為CBD(核心商業區)3,陸(可通過地鐵、公路連結CBD1中環)、空(接連香港及深圳機場)連接便利;而且位置偏西,比鄰大型基建包括機場、港珠澳大橋,是大灣區的中心點,明顯比CBD2啟德優勝。但即使保守地以啟德地價推算,明日大嶼的賣地收入達23,500億,是整個計劃估計「據說4、5千億走唔甩」成本上限的4.7倍。而就算地價下跌7成,收入也會是成本的1.4倍,安全系數極高!

過去40年,樓價出現過最大跌幅是1997年第三季至2003年第三季。然而,當時香港捱過亞洲金融風暴、科網股泡沫、還受「沙士」蹂躪,最高財政赤字近GDP 5%、失業率8.5%、通縮6.1%、實質利率(real interest rate)高達9.6%……樓價才出現如此災難性超過5成的跌幅。

但過去15年,國家經濟結構性高速增長,令本港經濟安全穩健得多!未來中國會佔全球經濟增長的6成,加上在大灣區、一帶一路等國策支持下,香港經濟幾可肯定持續繁榮,很難相信地價會大跌。

其實,任何本地需求有增長地方都需要更多土地。而近海地方,因為填海費用相對地價便宜很多,所以往往不停造地。否則若填海會虧本,何以這些地方會填出這麼多的地來:南韓在首爾西部填了近40%海岸,造陸15.5萬公頃、新加坡20%國土是填出來的、荷蘭也有17%;澳門更填海將原本土地增加了1.7倍!

發展棕地障礙多 需時更長

反對填海人士把棕地發展掛在口邊。但發展局局長也提過,填海成本每呎1,300元,相比收地成本每呎約1,100元相去不遠。但需時和肯定性卻相差極巨!佔地700公頃、牽涉200公頃棕地的洪水橋新發展區於1997年規劃,但最快要到2024年才可入伙,歷時27年!佔地600公頃的新界東北新發展區亦早於1998年提出,但等了20年至今,正如特首所指「一塊地都未收」,難以相信可在2023年入伙!

相比之下,明日大嶼預計14年後的2032年便有首批入伙,相比新發展區動輒需時30年以上;若市民20年前知道,缺地會令香港今天陷入如此困局,肯定早已會選擇更大規模填海而非發展棕地農地!

(2)基建100年壽命18年回本82年淨賺!

另一個角度看:以項目創造34萬個職位、本港人均GDP年36萬元計,每年經濟總值逾1,220億元。假設政府收入佔GDP 23%(過去8年平均),便是每年280億元,即明日大嶼約在18年間便可回本。若人均GDP每年增長3.5%,回本期更縮短至15年!近年基建技術創新進步,今天的基建壽命達100年並非難事。若項目能在15至18年內回本,那餘下80多年都是淨賺!

可轉換投資 宜居宜業低碳

(3)「掏空儲備」 無的放矢

而且正如特首指,我們不會在一夜間花幾千億。明日大嶼將分階段在10至20年間推展,以5,000億計,平均每年只是幾百億,對財政影響有限。事實上,本港基建開支每年都達1,000億。不過,築橋起路的好處要攤分50年出現,而一幅地由造好至售出最長只約5年,「資金/得益、本金回籠期」相對快10倍以上,風險亦小得多。

再者,明日大嶼不是無人問津的「鬼城」或形象工程。我們不是建好了才祈禱寄望有人來住,而是想上車、上樓的港人早已像周二早港鐵月台的人潮般排個水洩不通,因此土地賣不出的風險是零!

(4)就算動用盈餘,也只會為儲備投資降風險、增回報

最重要的是,土地發展是高回報、本金及厚利兼收的投資,不是如前財爺放煙花式派糖、特朗普減稅這些一去無回的開支!因此,我們不是動用儲備,而是轉換投資:你想金管局把港人的儲備投資在波動的股市?只得3%年回報的美國國債?還是可以為香港增闢容量,令港人安居樂業的土地發展?事實上,過去10年外滙基金的年均複合回報只有2%,相比筆者計算明日大嶼高達19%的內部回報率,無論是風險還是回報都有倍數的改善!

(5)發展棕地農地基建成本高需時更長

有指連結人工島的交通基建花費耗時極巨,應改為發展新界棕地農地。但發展新界難道不用建馬路、隧道、增鐵路嗎?如今社會甚至未曾討論,當新界新發展區最終容納70多萬人口,他們要到市區上班的問題如何解決?要收多少地、拆遷多少土地原用家、需時多久才能完成有關基建?如今幾可預見,新發展區必定會有先天性的交通動脈栓塞!相比之下,明日大嶼的居民可在CBD3原區上班,實現「宜居宜業低碳」的省時、環保願景。

(6)填海歷史:準時交貨、不超支才是常態!

反對者又以基建必超支超時為由,把4,000億至5,000億成本說成1萬億。正如特首所指,這是沒根據的恐嚇。事實上,有關超資工程都是牽涉地鐵等複雜的結構和機電工程,往往是一項程序延誤,便骨牌效應拖累其他程序也要改設計、改流程,才出現嚴重的超支超時。

鑑港填海歷史 準時不超支

然而填海沒那麼複雜,因此本港歷史上的大部分填海工程都按時、按預算完工。例如,在1989年拍板用685億興建,填海938公頃,達明日大嶼55%的赤鱲角機場,在1998年以700億完成;將九龍半島擴大三分之一、340公頃的西九填海在1989年以126億拍板動工,也在1998年以低於預算的117億元完工;而東涌新市鎮填海也按時於1997年完工。

這好比餵大象要很多食物,而老鼠雖同是動物,但餵老鼠所需食物肯定不會和大象一樣!我們不能因某類複雜工程超支,便推斷填海也一樣。

惟有堅定前行,才能為香港繼續燃點希望。我們必須以客觀事實撥亂反正,不能再任由機會主義政客危言聳聽、譁眾取寵誤導社會,拉倒110萬人安居樂業的機會;今天居屋逾50倍超額認購的市民亦不應受這無妄之災,成為骯髒政客的受害者!

今年施政報告推出明日大嶼計劃,填海1700公頃,預計可提供40萬個單位。(資料圖片)

撰文 : 林奮強 香港黃金五十創辦人

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