消失的10萬宗成交

置業家居 2018/10/27

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近幾年樓價屢創新高,但比起上一個高峰期,二手住宅成交量大概少了10萬宗。為何旺價與旺市的程度完全不同,對後市又有何啟示?

住宅市場由一、二手市場組成。一手住宅成交量,主要由當年發展商的供應量左右,過去20年,大致上維持在萬多至2萬宗水平。反而二手成交量的上落,更有助於檢視市場的變化。在香港上一個樓市高峰期的1997年,全年約有13.4萬宗二手住宅成交;2015年之後,每年二手成交量均不足4萬宗,較上一高峰期幾乎少了10萬宗成交。在樓價屢創新高的情況下,為何成交量大不如前?

原因之一自然是政府陸續加徵印花稅,本來香港的物業買賣印花稅,稅率是成交價的0.75%至4.25%。在2012年港府開徵額外印花稅之後,2013年又加收買家印花稅、其後又上調從價印花稅率。以一名非本地永久居民現時入市購買住宅為例,整體印花稅支出為樓價30%;3年內轉讓,最少再支付賣價10%稅費。稅率大幅上調,令持有多個物業的投資者稅務成本急增。

用家主導 外圍惡化樓價亦難大跌

由2009年起,香港金管局陸續收緊按揭指引,包括限制按揭成數、按揭申請人需通過壓力測試等等。在1997年,一名投資者可以用一份收入,分別向多家銀行就多個物業申請按揭,而在2011年後,此漏洞被完全堵住。

現時一名有一個未完成供款按揭自住物業人士,如計劃購買第二個物業投資,第二個物業的按揭成數只有40至50%;而且他兩筆按揭貸款的每月還款,不可多於月入40%,假設利率上升3厘,其總供款不可高於月入50%。措施令投資者的槓桿嚴重受限。反過來說,近9年借入按揭的客戶,絕大多數都是用家,而且有較高的償付能力。

綜合印花稅及按揭收緊的影響,令市場成交大幅放緩。一年的一、二手成交,大致在5.5萬宗水平。如果說市場內投資者絕迹,可能有所誇大,但近年樓市由用家主導,大概是客觀描述。

一個用家主導,而且借用按揭入市者都有一定償付能力的市場;與過去投資者主導、按揭監管寬鬆的市場,在樓市調整時,表現將會有完全不一樣。即使外圍因素惡化,類似上一個高峰期市場出現大量割價成交的情況,也應該不會出現。

dick.ip@panasian.biz

筆者指現時樓市由用家主導,加上金管局收緊按揭,即使外圍因素惡化,料不會出現類似1997年樓市高峰期大量割價成交的情況。(本刊攝影組)

撰文 : 葉敬誠 按計劃有限公司執行董事

欄名 : 樓市講場

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