交椅洲填海 商業樓面達中環8成

黃偉綸:打造第3核心商業區 是投資非大白象

政治版 2018/10/29

分享:

政府推「明日大嶼」,發展局局長黃偉綸表示,交椅洲1,000公頃可建4,000萬平方呎商業樓面,等同中環8成,打造新核心商業區。綜合業界估算,連同約4萬伙私樓,足以抵銷填海成本。

社會憂慮明日大嶼工程費用達天價,島上社區更因公營房屋比例較多,而淪為悲情城市。黃偉綸接受本報專訪時回應:「不是(悲情城市),其實交椅洲最近香港島的地方,會打造第3個核心商業區,有4,000萬平方呎商業樓面,差不多等於中環8成(中環現時約4,800萬平方呎商業樓面)」,而且交椅洲將可創造20萬個職位,屬於甲級寫字樓、高增值職位。

賣地收益估逾8千億 可抵銷成本

政府構思中的交椅洲人工島,將有道路及鐵路接駁至香港島北段,距離市中心比同樣興建甲廈的觀塘更接近。黃偉綸指:「它位置很優越,是其他包括將軍澳都取代不到,做不到這種核心商業區。」

這是否意味人工島大量的商業、私樓用地的賣地收益,可能抵銷工程成本。黃偉綸稱:「政府從來都不會估地價收入,提供的信息是有多少樓面供應,市場上估值,你心中大概會有一個數。」強調這是個投資,肯定不是大白象。

就1,000公頃人工島造價,黃偉綸稱,政府目前唯一確實估算是,填海成本每呎1,300至1,500元,總值約1,300億至1,500億元,已考慮利用遠洋砂、機砂因素,政府亦會利用本港建築廢料填海,每年可以此填海60公頃,能降低成本。

本報綜合多個團體,以啟德7成地價推算,項目商業樓面4,306萬平方呎,按每平方呎樓面地價9,000元計,地價收入約3,875億元;另房屋供應下限15萬伙,按「七三比」以3成私樓即4萬伙,每伙平均面積807平方呎,總私樓樓面約3,632萬平方呎,按每平方呎樓面地價12,500元計算,賣地收入約4,540億元,即商業連住宅總地價收入逾8,000億元(政府早前估算填海造價成本約4,000億至5,000億元)。

明日大嶼 紓房屋交通等4問題

不過,黃偉綸強調,賣地不是政府的本心,「若為賣地收入,可簡單在市區插多幾針落去(樓與樓之間覓地建屋)。」他指,明日大嶼能解決4大層面,包括1)房屋供應、2)改善交通網絡、3)重整人口分布,及4)環保城市。

房屋供應方面,按現時規劃,未來房屋供應仍短缺40萬伙,即使扣除私人發展商每年舊樓重建及補地價,仍需要額外20萬多伙供應,數目與交椅洲填海(約15萬伙)、新界北發展區(8萬伙)相若。「這些土地需求若不用填海來解決,就需要插針建屋,情況不理想。」

交椅洲填海包括一系列道路及鐵路基建,連接欣澳、屯門南,並接通整個西鐵系統,扭轉元朗方面西鐵人流的方向,紓緩新界西連接市區的交通擠塞。黃偉綸稱,若沒有交椅洲填海,就不會做這些路綫,例如運房局研究的荃屯鐵路,就因人口不足而做不到。

除了明日大嶼,目前政府規劃中的新發展區均位於新界,黃偉綸反問,新人口都安置在新界,是否最好選擇?在交椅洲填海並非唯一選項,但是最佳選項安置未來新增人口。

在環保、智慧城市方面,交椅洲亦可發揮作用,因全新人工島,可做到更整全的城市規劃,真正做到Carbon Neutral(即碳排放量與減碳排放量相若)。

發展局局長黃偉綸表示,交椅洲填海包括一系列道路及鐵路基建,連接欣澳、屯門南,並接通整個西鐵系統,紓緩新界西連接市區的交通擠塞。(馮漢柱攝)

撰文 : 黃慧日
馮玉萍
余敏欽
周禮希

緊貼財經時事新聞分析,讚好hket Facebook 專版

要聞