「金九銀十」 新盤推得多賣得少

置業家居 2018/11/03

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政府運輸及房屋局,每3個月都會開誠布公地公布最新私人住宅一手市場供應,數字包括發展商已落成而仍未售出的單位、建築中仍未售出單位以至已批出土地並可隨時動工的單位,綜合計算出未來3至4年一手私人住宅潛在供應,套用前行政長官梁振英的形容,有關數字準確、科學、全面。

最新運輸及房屋局剛於上周五(10月26日)公布,最新截至今年第三季私人住宅潛在供應,正如筆者早前所言,近年來土地供應增加已遇上樽頸,未來私人住宅潛在供應已出現「見頂回落」,最新數字維持於9.3萬伙,與過去第二季維持不變,盡管整體市場潛在供應未有增加,不過期間整體樓價指數亦已出現「見頂回落」,執筆一刻,差餉物業估計署亦公布最新私人住宅樓價指數,最新9月份樓價指數再跌1.44%,跌至388.8點水平,整體樓價已經連續2個月回落。

負素因素增 買家暫緩入市

市場潛在供應維持不變,樓價指數卻連續兩個月下跌,或者單靠潛在供應的數字未跌以解釋樓價走向,究竟近月樓市出現甚樣變化?

近年9月、10月已成為一手新盤市場的旺季指標,因此市場稱之為「金九銀十」,奈何今年「金九銀十」銷情不似預期,「埋單計數」剛過去的9月、10月,市場合共僅售出約3,000伙新盤單位,較去年9月、10月售出3,497伙,按年回落約14%。

相信大家亦明白,今年「金九銀十」新盤銷情完全不似預期,主要因素是剛過去10月份,股票市場突然變得風高浪急,股市接連下挫,加上加息期展開,市民供樓負擔增加同時,中美貿易戰愈演愈烈,整體樓價指數亦已出現見頂回落,市場觀望心態濃厚,部分準買家自然會押後入市決定。

9、10月新盤售約3,000伙 3年最差

按一手住宅銷售資訊網的新盤成交統計,今年「金九銀十」累計售出約3,000伙新盤單位,成績亦是過去3年,新盤銷售最差的9月、10月,在2016及2017年的9月、10月,分別售出5,724及3,497伙新盤單位。不過如果同時間按推盤量來分析,情況卻截然不同,原來剛過去的「金九銀十」是一手新例實施以來,推盤量最高的2個月,Q房網香港數據研究中心統計指出,近月新盤市場持續熱鬧,並首度出現連續2個月的單月推盤量突破3,000伙,在過去「金九銀十」市場合共有多達10個新盤推出市場發售,涉及單位數總多達6,591伙。

奈何即使近月新盤市場推盤量大幅增加,但實質上今年「金九銀十」出現「推得多、賣得少」情況,綜合過去3年的9月、10月,今年是推盤量最高的一年,去年9月、10月整體推盤量達4,168伙,今年推盤量按年大幅增加58%,即使在2016年的9月、10月,期間推盤量亦只有4,445伙。

換言之按過去兩個月的推盤量及銷售量作比對,期間售出比率低見約45%,新盤市場「推得多、賣得少」,反映市場觀望心態濃厚,相信隨着樓年踏入整固期,發展商的定價取向勢必成為市場走向關鍵因素,因應整體新盤貨尾增加,發展商自然需要推出更多優惠來促銷新盤。

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今年9月、10月有多達6,591伙新盤推出市場,惟僅售出約3,000伙,屬過去3年最差,可見現時市場觀望氣氛濃。(資料圖片)

撰文 : 陳坤興 Q房網香港董事總經理

欄名 : 樓市講場

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