升得多跌得快 細單位帶頭跌

評.析.天下版 2018/11/16

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本港二手樓價續跌,細單位更連環跌穿指標價位。這其實不令人意外,因細單位在過去約兩年半的升浪中,升得最多,調整時壓力也就最大。樓市若續調整,相信細單位仍續領跌。

門檻低回報高 細單位受熱捧

十大屋苑過去半個月僅錄40宗成交,龍頭屋苑太古城更有較上月跌價約15%的個案。但以跌勢而言,近月受壓最大的並非中產屋苑,而是細單位。細單位已出現連環跌穿指標價位的情況,例如天水圍嘉湖山莊本月成交平均呎價已跌穿1萬元水平,最新僅9,540元。

細價樓樓價調整較快較急,皆因在今個上升周期升得特別快。按差餉物業估價署統計,自2016年3月開展的升浪,實用面積少於40平方米和在40至70平方米之間的單位,呎價分別上升了44.4%和43.5%。同期大單位即實用面積在100至160平方米之間和160平方米以上的,則只升了27.5%和25.7%。換言之,細單位和大單位樓價的增幅相差,達到了6成。

細單位受市場熱捧有3個因素。其一,樓價不斷飈升,大小單位都脫離了大部分市民的購買力,惟細單位的門檻始終較低,擔心愈遲愈難上車的市民便勉力以細單位為目標,爭取上車。

其二,按揭證券公司提供的按保計劃,400萬元以下單位的按揭成數可達9成,400萬元以上便很可能造不足9成,財力較遜或希望可以造高一點按揭成數的,便集中於購買400萬元以下的細單位。

其三,細單位呎價升幅雖較高,但租金亦如是,令細單位的租金回報較高,以差餉物業估價署最新的9月份數字,實用面積少於40平方米單位的租金回報有2.6%,大單位則只有2.0%至2.2%。正因如此,以穩定租金回報為目的的長期投資者,亦垂青於細價樓以至迷你房甚或劏房。事實上,發展商亦看到迷你戶最有市場,過去數年才紛紛改為多建迷你戶。

盈利水位較多 減價仍賺厚利

然而,升得急亦往往跌得多,正由於細單位樓價單是過去兩年多已升了逾4成,當樓價跌時,投資者亦有較大空間願意減價,畢竟大部分非但沒有因減價出售而「見血」,反而可能仍有逾20%回報離場。

由於儲局仍會繼續加息,本港樓市正處買家市場,業主要能出貨,叫價便不能不多作折衷,而細單位正如上述有較大折衷空間,故很可能繼續成為樓市調整的領跌者。

欄名 : 社評

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