內房量跌價漲何來嚴冬? 房策難鬆

評論版 2018/11/20

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野村證券分析,中國房地產市場已出現拐點,明年上半年情況更將明顯轉差,所以中國政府可能在明年春天或之後放鬆多項在大城市實行的房地產調控措施。

內地也有媒體認為,中國房市嚴冬來臨,房市行政性調控政策很快就會放鬆。所以,這幾天總是有人打電話給我,問明年中國的房策是不是會放鬆?如放鬆,要不要再購買住房等。

對於中國房市已現拐點,他們給出的理由:一是當前內地房市的緊縮周期與此前的周期不同,既把城市間的差距拉大,也造成行政性的調控政策與市場嚴重對立。二是不少城市的住房銷售面積急劇下降,有些甚至出現下降40%以上情況,以及內地房地產市場企業融資需求大增,特別是大房企都在採取不同方式增加融資。但以這些理由來說內地房市出現拐點,既沒有經濟學上的邏輯,更沒有市場邏輯。

房價續漲16年 愈調控愈破頂

首先,就中國房市看,從來就沒有過所謂的緊縮周期性。2003年以來,中國的房市從來就是政策市,市場完全取悅於政府的房策變動,市場的供求規律從來就沒有在內地房市產生多少作用。從2003年到目前為止,內地絕大多數城市的房市,其價格只是持續上漲,房價上漲持續了16年。既然房市從來沒有出現周期性變化,那麼房市如何有周期性緊縮?

即使2016年以來,內地許多城市一直在出台各種行政性樓控政策,但也只是愈調控,其銷售面積及金額愈是快速增長,愈是在創歷史紀錄。如2017年中國商品房銷售面積達16.9億平方米,比2015年12.8億平方米增長了32%;2017年中國商品房銷售金額達13.37萬億元(人民幣,下同),比2015年8.7萬億元增長了53%。即使到2018年1至10月份住房銷售金額增長仍達15%,中西部地區增長更在20%以上。今年1至10月份佔近一半的地區其住房銷售金額增速在20%以上,內地房市哪裏出現緊縮周期。

房企銷售額穩步增長 何來調整

還有,從內地房地產龍頭企業銷售情況看,根據11月1日中國指數研究院公布的數據,目前內地大多數地方的房市都處於絕對穩定的繁榮之中。2018年1至10月,TOP 100房企銷售額穩步增長,其中前10房地產企業的銷售總額達33,557億元,銷售額佔比達41.5%。從銷售情況來看,2018年首10月銷售破千億元房地產企業增至24家,碧桂園突破6,000億元大關。可見,目前內地房市住房銷售在連續3年創歷史紀錄的基礎上還在快速增長,並沒有因為樓控政策出現周期性調整。內地房地產市場穩定繁榮比我們想像的要好。

其次,內地房市是否出現周期性調整,最重要的指標就得看內地房地產市場價格上漲預期,是否出現了調整,全國各城房價是否出現下跌?就目前來看,這種情況不僅沒有出現;反之,全國絕大多數城市的房價還在上漲。

國家統計局的數據表明一綫城市的房價在調整,比如從按月看,4個一綫城市新建商品住宅銷售價格持平;二手住宅銷售價格下降0.2%,降幅比上月擴大0.1個百分點,其中北京、上海和廣州均下降0.2%,深圳則下降0.6%。也就是,一綫城市的二手房價有些微的波動。但這種房價波動是房價出現周期性調整,或出現房價上漲預期逆轉嗎?根本就不是。

一綫城市一手漲 二手些微波動

因為不僅一綫城市的新房價格沒有下跌,而且一綫城市的二手房價並不是甚麼下跌,而是些微波動。如以2015年為基數,到2018年10月份,北京、上海、廣州、深圳的二手房價到目前按年分別上漲了46%、38%、51%、51%。用得着這樣擔心嗎?比如最近香港的樓價下跌,有不少住宅10月份就下跌15至20%。上一個星期樓價指數就下跌了1.28%。這才是房價下跌。調整0.2個百分點算甚麼下跌呢?

根據國家統計局,10月份內地整體房價或絕大多數城市房價還是在上漲。這表明,70個大中城市的房價基本上是上漲的。二綫、三綫城市的房價都是如此。估計四綫城市房價更是會在上漲。31個二綫城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格分別上漲1.0%和0.3%。35個三綫城市新建商品住宅價格上漲1.1%,漲幅比上月擴大0.2個百分點;二手住宅銷售價格上漲0.5%。

當內地絕大多數城市的房價都上漲時,說內地房價在下跌,國人肯定會不知所云。盡管有個別城市的住房銷售會出現急劇下降,但整體全國的房價來說,並沒有因為住房銷售下降而讓房價下跌,反之絕大多數城市的房價還在上漲。這也意味全國各地的房價上漲預期根本沒有改變,中國以投資為主導的房市性質根本沒改變,十九大報告給出的房地產只住不炒市場定位還沒有落到實處。

而上述房價變化還只是官方數據,有可能是地方房地產管理部門控制房價變化的結果。因為,地方政府為了對應中央的檢查與政策,往往會根據中央政策要求而上報,數據水份肯定很大。即使住房交易是通過網簽的方式進行,地方政府同樣有辦法控制房價,甚至讓房企簽訂陰陽合同來應對中央政府的控制房價。只要看一下,今年1至10月份全國商品房銷售面積增長只有2.8%,而銷售額增長達12.5%。其中,住宅銷售額增長15.0%。全國商品房銷售金額增長速度快於商品房銷售面積增長速度3倍以上,就知道內地各城市的房價仍然在快速上漲。

個人住房按揭貸款 仍高速增長

再就是根據人民銀行《2018年第三季中國貨幣政策執行報告》來看,到今年9月末,全國主要金融機構(含外資)房地產貸款餘額為37.5萬億元,按年增長20.4%,增速與上半年持平。房地產貸款餘額佔各項貸款餘額的28.1%。其中,個人住房貸款餘額為24.97萬億元,按年增長17.9%;住房開發貸款餘額為7.1萬億元,按年增長33.9%等。也就是說,今年以來無論是個人住房按揭貸款,還是房企開發貸款都處於高速增長。總體增長幅度達28%以上,這樣高增長速度是內地房地產市場出現緊縮了嗎?即使是今年10月份,內地企業銀行貸款增長下降了70%以上,但個人住房按揭貸款仍保持在25%以上的增長速度上。所以,說內地房地產市場出現嚴冬是沒有現實根據的。

只要全國絕大多數城市的房價還在上漲,只要銀行信貸在房地產市場快速擴張沒有結束,這不僅意味着內地房價上漲的預期沒有改變,更是意味着內地房市的調整還沒有到來,內地絕大多數城市的房地產市場仍然處於上升時期。一些機構及媒體想通過輿論操控內地房地產市場,以此來誘使政府房策鬆綁,估計這種概率不會太高。因為,現實的房市性質並沒有多少變化,只不過是那種瘋狂房價上漲及瘋狂的增長速度些許下降了。

內地盡管有個別城市的住房銷售出現急降,但全國房價並沒有因此而下跌,反之大多數城市的房價還在上漲,故房策鬆綁概率不會太高。(路透社資料圖片)

撰文 : 易憲容 青島大學經濟學院教授

欄名 : 中國經緯

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