私樓動工量減 政府須填補缺口

評.析.天下版 2018/11/20

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第三季私樓動工量大減,創近四年以來新低,反映發展商對一手樓空置稅和市況作靈活回應,令短期私樓供應或減少;政府為照顧基層對住屋的剛需,更須在供應上擔當更主導角色。

避一手空置稅 清貨延緩動工

屋宇署昨公布的最新資料月報,顯示第三季私樓動工量只有1,946伙,按季大跌60%,令今年首三季私樓動工數目僅9,759伙,較去年同期下跌39%,估計今年只有1.6萬至1.8萬伙,比去年少10%至20%。私樓動工量大減,底因有二。

其一,迴避一手樓空置稅。特首林鄭月娥6月底宣布將對發展商建成而未售出的單位開徵空置稅,透過加大囤貨成本,迫發展商盡快出貨。發展商即使新盤項目取得動工紙,遲遲不動工,一來要先處理手上貨尾單位,二來拖慢獲發入伙紙,以便着手部署預售樓花,以免單位入伙後仍未售出。

其二,應對樓市下調。樓市自7月見頂後,加上中美貿易戰爆發和股市下跌,令樓價下調,即使發展商貼市開價,但市況不明,買家寧願觀望,使新盤銷情慢熱。樓市正在調整,若發展商取得動工紙就馬上展開工程,令未來供應量增加,加大樓市下行壓力。

由於賣地章程只規範項目竣工日期,發展商以延緩開展新項目的靈活手段應對不明朗樓市,令短期私樓供應減少。面對私樓供應低於去年2萬伙,政府更須迎難而上,在建屋量不能有所退縮。

首先,基層市民對房屋需求殷切,有逾26.7萬個家庭在輪候公屋,令上樓時間延長至5.5年,而新居屋超額認購58倍,都反映政府有必要解決市民的住屋需要。發展商減慢建屋進度,令每年建屋目標4.6萬伙或現缺口,港府更須填補這缺口,以免房屋短缺問題惡化。

撥私樓地建屋 賣地收入勢減

更重要是發展商對投地可能不再進取,而政府又不會賤賣土地,未來土地招標可能再現流標事件。政府宜將流標地皮轉撥興建資助房屋,代價是賣地收入減少。林鄭6月時宣布新房策時,調撥9幅私樓地皮來建出售資助房屋,反映政府願犧牲賣地收入來解決基層住屋的決心,未來更需作好賣地收入大減的心理準備。

現時樓市出現調整,過程或許很痛苦,負資產可能重臨,賣地收入減少,只要政府能捨棄傳統思維,不要被這些問題嚇倒而削減公營房屋建屋量,樓市才有望健康發展。

欄名 : 社評

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