「倒錢落海」換資產 增地積比增收益

評論版 2018/11/21

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早前香港38位經濟學者聯署支持明日大嶼填海計劃,筆者是聯署者之一。支持的原因並沒有甚麼政治目的,只是希望理性討論,消除誤解。

批填海嘥錢 如斥買麵包充飢

聯署者來自香港多間大專院校,或許個別經濟學者有政治背景,但共同的特點是,絕大部分聯署者都是土生土長香港人,大家的心願只是希望香港明天會更好,以及理性討論問題。

在分化嚴重的社會裏,持有不同意見者,容易被無理批評,惡意抹黑,扣帽子,甚至人身攻擊。而有些批評是帶有立場及偏見。例如填海就等於「倒錢落海」,其潛台詞是「嘥錢」。填海需要用填料,填料要用錢買,所以填海要用錢是事實,所以用倒錢落海形容,也頗生動。但「倒錢落海」的結果是換來土地,土地是資產,只說「洗錢」那部分,而不說資產那部分,是否有些誤導性遺漏?

情況就如肚餓要吃東西,於是用了5元買了個豬仔包充飢,於是被人批評為「嘥錢」,被質問點解要「嘥」5元去買東西,令到錢包少了錢?但批評的人忘記了用錢的目的,就是要充飢,解決維生的需要。

同樣地,填海的目的是要增加土地供應,新增土地可用來建房屋,包括公屋。有土地建公屋就可以解決部分香港人居住問題。如果批評點解要「嘥錢」填海,強調填海會減少財政儲備,但又忘記或者刻意地不提填海的原因,容易被人懷疑批評者背後會否有其他目的?

填海非唯一 發展棕地可互補

如果再問為何一定要填海?答案是填海是選項之一,屬中長期,而發展棕地、農地屬短中期,兩者在時間上沒有衝突,甚至是互補。從來沒有單一方法能提供足夠社會所需土地,所以要多管齊下。而且填海得來的是新增未被規劃的土地,而其他選項,多是改劃土地用途。如果討論之時,只是問選A還是選B,評論哪個方法好些,這只是一個辯論陷阱。聯署的學者沒有排除填海以外的其他選項。

還有一個常見的批評,就是批評大嶼的填海計劃是財務上不可行,填海的成本,遠比政府及學者估算的高,所以就不可行。這種辯論方式是概念上,而不是數量上。計算財務上工程是否可行,是需要精確估算的。要精確估算,便需要進一步知道填海計劃的細節,包括填海的規模及填海方式、規劃用地的分布、交通分布、預計人口分布、工程開支等。要有更詳盡的細節才能計算到合理答案,因此政府是需要進一步研究,訂出合適的填海計劃,公布進一步詳細資料,才會有準確的估算。如果政府申請前期撥款去研究,也要話反對,這是甚麼道理?如果研究後,所訂立的方案,財務上如果不可行的話,學者也不會盲目支持。

規劃賦予經濟價值 收益超成本

不過,為何填海會較容易達至財務上可行呢?坊間討論之時,可能混淆了每呎填海的成本以及拍賣土地的樓面呎價。根據發展局提及的填海成本,每呎是1,300至1,500元。有批評這是近岸填海的費用,不是人工島的成本。在海域中心填海成本可能要高兩、三倍。因此批評填海就是財務上不可行了。

我對這種說法恕不能認同。一個項目是否可行不能單看成本,還要考慮收益,如果收益大於成本就可行。假設填中心島一呎要5,000元,考慮到這塊還是沒有任何基礎設施的土地,費用絕不便宜。但填好之後,這一呎未被土地規劃的土地,政府能賦予其經濟價值。如果變成郊野公園,或政府、社福機構用地,政府回收資金便是零。但這能否說成無用?市民可以使用或享受這些由政府提供的福利,這正正是政府要做的工作!屬財富再分配一種。問題是這種規劃是否物有所值(Value for Money)?

如果政府要把土地開發的成本回收,可以怎辦?答案是把土地劃為最高增值的經濟活動,例如商業或住宅。一呎土地,要物盡其用,是不會興建一呎樓面的,而決定能建多少樓面面積,是由地積比(plot ratio)所決定。而決定地積比又是誰?答案又是政府!

土地規劃大權 政府回本撒手鐧

如果政府要收回填海成本,把地積比調升便可。市區住宅用地,一般地積比是9倍;新界區會低些。假設新填海區的地積比是4倍(相當保守的估算),用新界區樓面呎價5,000元來計,一呎填海地的樓面收益便會有20,000元。因為收益與成本存在很大差距,所以就算填海成本再高些,虧損的風險仍然很低。

如果計及通脹及其他風險因素,再極端些的情況又怎樣應付?政府還有回本方法的撒手鐧,就是決定土地規劃用途以及調整地積比的能力!當然填海的目標不是為了賺錢,而是希望增加香港土地的儲備,以及解決土地稀缺而帶來的社會問題。

(文章僅代表個人立場)

政府提出明日大嶼填海計劃,事實上計劃除可增加土地儲備,解決土地稀缺而帶來的社會問題外,還有望藉此土地資產賺錢。(資料圖片)

撰文 : 麥萃才 香港浸會大學財務及決策系副教授

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