慎防信息被扭曲 樓價減辣未其時

評.析.天下版 2018/11/22

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樓價連月下跌,有聲音要求放寬或取消樓市需求管理措施(俗稱辣招)。對政府來說,減辣比加辣更難,因擔心會被人扭曲,成為入市藉口,而偏高樓價若理性調整,更合乎社會利益。

減辣比加辣難 處理更應保守

在中美貿易戰、銀行開始加息和內地經濟增速放緩下,本港樓價連跌五個月,交投雪上加霜,多名立法會議員昨質詢運房局局長陳帆時,紛要求政府減辣,並追問何時減辣。陳帆強調待確認樓市進入下行周期,當局才會考慮減辣。

港府不願明確說樓價跌到甚麼水平才減辣,相信是為免向市場發出錯誤信息,尤其被別有用心的人放大扭曲。

過往政府推出加辣措施的信息往往遭市場放大,如額外印花稅,便被指為業主為免繳付印花稅,寧願將單位放租,令二手市場供應大減,藉此推動更多人搶賣,樓價不跌反升更急。

政府政策原意亦曾被扭曲,例如為方便市民樓換樓,政府2014年5月建議修訂印花稅條例,放寬雙倍印花稅換樓計算期,由簽臨時買賣合約起6個月,改為簽大訂起計,讓換樓人士多1至2個月時間放售舊物業,這卻被演繹成減辣措施,推高市場氣氛,令樓價一個月內升了1.2%。

可想而知,減辣措施勢被用於炒熱市場氣氛促銷,而過去十年樓價升了逾兩倍,現時只跌了逾1.5%,若有心人借政府減辣令樓市再熾,便明顯不利於理順已脫離市民購買力的樓市,港府更可能被斥偏幫發展商,犧牲小市民。故減辣其實比加辣更難,更易動輒得咎,港府不得不慎重和保守。

要慎重而行,政府考量下行周期應有多個指標,至少包括成交宗數、樓價跌幅和下跌多久等指標。10月二手樓成交宗數是歷來最少,僅1,957宗,按年跌50%,由於樓價乾跌,成交量少,須成交大增配合才能有指引性。至於跌多少和多久,本港樓價2008年和2015年都曾跌了6個月,幅度分別為17%和11%,都未令港府減辣,這應有一定參考價值。

減辣三大關鍵 宗數跌幅時間

而按新加坡經驗,該國樓價自2013年第三季開始下跌,連跌13季累跌約12%,當局去年3月才減辣。

在政經考量下,港府應該仍未將減辣放在考慮之列,未來要減辣亦會慎之又慎,故政商界雖有聲音要求減辣,但實在言之太早。

欄名 : 社評

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