「居屋旺、私樓靜」 樓市新啟示

置業家居 2018/12/01

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近月樓市可謂出現「居屋旺、私樓淡靜」的異常情況,於過去的周四(11月29日)攪珠的新居屋,竟接獲接近30萬份申請,近30萬人爭購今期4,431伙居屋單位,相信稍後揀樓的激烈情況會相當驚人。但同時間上月的一手新盤銷售卻異常淡靜,整個月只售出約385伙單位,較10月1,122伙勁減66%,亦創自2016年2月以來的33個月新低。居屋旺、私樓靜對樓市有何啟示?

新居屋明年增至6,528伙 仍難衝擊私樓

因應特首新房策而減價推售,改以五二折發售的新一期居屋,剛完成攪珠抽籤,最快明年初才揀樓,不過房屋委員會已急不及待為明年的新居屋計劃作部署,原來明年居屋推盤量會比今年推盤量更高,明年房委會將會一次過推出5個新居屋屋苑,涉及單位數目多達6,528伙,較今年的4,431伙大幅增加47%,亦是自2014年復售居屋以來的新高。

不過居屋高推盤量的情況難以長期維持,因為根據政府的數字,未來5年公營房屋的建屋量未能達標,其中5年後即2022/23年,居屋落成量將出現「跌崖式下跌」,到時只有1,500伙居屋完成,預計再過3至4年,居屋推盤量將會減少。

但明年居屋推售數量大幅增加,並且涉及多個位處市區的新居屋屋苑,由於未來居屋售價在新房策下,新定價機制下改以市民負擔能力作定價標準,明年推售的新居屋,售價定必會有一定吸引力,再加上稍後亦會有新一期綠置居的推出,以至港人首置上車盤的先導計劃,未來一年資助房屋的推售勢必大幅增加,對私樓市場的影響又會有多少?

可能大家還會記得,在2003年前,居屋的推售曾一度對於私樓市場帶來極大的衝擊,當時居屋曾經對私樓市場有一定「殺傷力」,因為居屋的位置以至設計均絕不遜色於私人樓,居屋推出往往會對發展商一手新盤市場的銷情帶來威脅,並直接打擊當月一手新盤銷情,出現居屋搶去部分私樓客的情況,被市場質疑居屋是否出現「與民爭利」的現象。

部分居屋向隅客 料重投私人市場

昔日居屋搶走私樓害源的情況又會重演?無可否認明年新居屋的數量高達6,528伙,比對於過去兩、三年,每年只推出2,657伙至4,431伙大幅增加,不過於高峰期,平均每年有過萬伙、甚或接近2萬伙的居屋推售,目前新居屋已有明顯減少,相信對於私樓影響力已大大減低。

再者,新房屋定價調整後,雖然申請人數確實大幅增加,本周攪珠的新居屋便有多達26萬份申請,不過由於定價較低,相信當中絕大部分都是未有足夠能力購買私樓的低收入家庭,居屋市場與私樓市場的客源已經明顯分開,相信居屋推售應該不會構成「爭客」的現象。

從正面角度來看,相反可能會有個別居屋向隅客會轉投私人市場,事實上隨着新居屋本周攪珠,並會安排明年初揀樓,26萬人去爭4,431伙單位,換言之稍後將會有大量居屋向隅客回流市場,當中可能會有部分轉為以「白居二」身份入市,更加不排除有部分可能會轉購私樓住宅,始終目前私樓樓價已有一定調整,買家議價能力更高,入市更具優勢。

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筆者指近月出現「居屋旺、私樓淡靜」的情況,但相信新居屋攪珠後,會有大量居屋向隅客回流私樓市場。(梁偉榮攝)

撰文 : 陳坤興 Q房網香港董事總經理

欄名 : 樓市講場

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