稅貸可做首期嗎?

置業家居 2018/12/08

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稅季來臨,銀行稅貸優惠產品紛紛出籠,雖然今年稅貸息率平均較去年略為上升,但較多人選擇之$10萬至$30萬貸款額仍處2厘至3厘低水平,個別特定條件及金額的息率更可低至不足2厘。近年稅貸成為銀行力爭的業務,即使利潤微薄,仍然出現激烈競爭。究其原因,銀行提供稅貸可吸納優質或目標新客戶,亦有着不俗的潛在交叉銷售機會,故此銀行會因應自己的業務策略提供分層息率。

銀行批按揭 首期不可屬借貸

市場對於稅貸需求持續增加,促使銀行願意以薄利多銷經營稅貸生意。不少銀行可批出的稅貸金額已高達月薪12倍,金額可達$200萬甚至個別高達$400萬。稅貸息率吸引,可獲取之金額亦較前提高,近年吸引不少人趁稅季借平錢作不同用途如投資、償還高息私人貸款、信用卡欠款,又或清還新樓盤之二按貸款等。另一方面,亦有人聯想到借稅貸作為買樓首期,究竟是否可行?

這做法借款人實際上需面對兩個問題,第一,現時銀行審批按揭,基本上並不接納借款人的買樓首期經由借貸所得,如在查閱信貸紀錄後發現有大額借貸,銀行需確定有關首期來源屬於貸款金額以外的足夠存款,即並非以貸款支付首期。第二,稅貸還款期雖以12個月至60個月不等,但以12個月還款期最為普及並一般亦可享最優惠息率,假設月入$20萬,準備借稅貸額達月薪8倍,即$160萬,獲享約2厘之低息,但每月還款高達$134,800,已佔月入之67%,基本上如再借樓按已超出供款佔入息上限。

由於稅貸還款亦會計入供款佔入息比率,故此有意置業人士需計算供款能力是否能通過壓力測試。如稅貸僅尚餘兩至三期還款,部分銀行可豁免計入供款佔入息比率,但亦有銀行要求借款人清還尚欠稅貸餘額,方可獲批按揭貸款。至於市場指借款人靈活調動樓按及稅貸的申請時間,以避開銀行批出按揭前發現稅貸紀錄,這點筆者不願置評,從來正規做法以外亦有灰色地帶,但當中風險需由借款人承擔。

月平息未反映實質貸款成本

市面上稅貸產品讓人看得眼花繚亂,除特低息率外,亦設有各式各樣的優惠及配套如現金回贈、自訂利息、即時數碼批核、並送贈禮品或超市現金券等。目前稅貸一般以月平息計算,但月平息並未反映銀行其他收費如手續費等,所以並未反映實質借貸總成本。用家應看廣告上列出的實際年利率(Annualized percentage rate,簡稱APR),此利率是根據「銀行營運守則」所載之指引計算,所以較有劃一基準作比較用途。實際年利率已連利息及手續費一併計算,而當中亦包含了一些優惠如現金回贈、利息回贈或免供期等計算,所以有關優惠變相已把實際年利率推低了,用家需留意有關優惠及條件是否適合自己。

銀行一般按貸款額、還款期、職業或客戶類別推出分層息率,當中以較大或指定貸款額、銀行目標客戶如專業人士、公務員、高薪厚職或信貸評級較高的申請人可獲批較佳息率,當中或附帶其他條件如開立出糧戶口、開立證券戶口、登記網上銀行服務或支付服務等,故借款人不應只單看廣告標榜的震撼低息字眼,而是應先根據自己財務需要及狀況訂出準備申請的貸款金額,然後以同一個貸款金額及還款期比較銀行之間可批出的稅貸實際年息。舉例,銀行A及B標榜稅貸實際年利率分別低至2.3%及1.8%,但原來銀行B之息率只適用於特大金額稅貸;若以同一貸款額$10萬及12個月還款期比較,銀行A之實際年利率為2.8%,銀行B之實際年息卻是3.2%。

ivywong@centamail.com

稅貸優惠產品紛紛出籠,普遍稅貸息率仍處2厘至3厘低水平,筆者提醒借款人應根據自己財務需要及狀況訂出準備申請的貸款金額。(資料圖片)

撰文 : 王美鳳 中原按揭經紀有限公司董事總經理

欄名 : 樓市講場

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