內房大方向不變 各地政策可微調

評論版 2018/12/24

分享:

目前,在中美貿易摩擦陰影揮之不去、國內外市場的不確定性增加、國內經濟增長下行壓力持續上升下,12月19日至21日在北召開了2018年中央經濟工作會議。

會議表示,當前中國經濟運行穩中有變,變中有憂,外部環境複雜嚴峻,經濟面臨下行壓力,更甚是,當前世界面臨百年未有之大變局。在這形勢下,穩增長,保持經濟運行在合理區間依然是2019年重要的任務。會議提出,宏觀政策要強化逆周期調節,繼續實施「積極的財政政策」和「穩健的貨幣政策」。

積極財策 減稅降費谷經濟

其中,積極財政政策要加大政策對經濟增長支持的力度及效率,強調實施更大規模減稅降費。同時,要較大幅度增加地方政府專項債券規模。

積極財政政策的核心在於減稅降費,這是當前各國提振經濟的趨勢,也是改善國內營商環境,恢復企業投資信心的一個重要方面。同時,減稅降費有利於增加居民可支配收入,促進消費增長。

而較大幅度增加地方政府專項債券規模,有利於加大地方政府的基建力度,補足邊遠及經濟落後地方基礎設施落後的短板。今年9月召開的國務院常務會議中明確提出,要緊扣國家規劃和重大戰略,加大「三區三州」(「三區」是指西藏、新疆南疆四地州和四省藏區;「三州」是指甘肅的臨夏州、四川的涼山州和雲南的怒江州)等深度貧困地區基建、交通骨幹網絡特別是中西部鐵路公路、幹綫航道、樞紐和支綫機場、重大水利等農業基礎設施、生態環保重點工程、技術改造升級和養老等民生領域設施建設。中經會與此一脈相承。

積極的財政政策加大地方政府專項債券規模來加大地方基礎設施建設,能起到一石三鳥作用:即增加當年固定資產投入、改善落後地區的基礎設施及經濟環境、拉動經濟增長,問題是如何讓這些專項債券資金有效利用,而不至於通過官員的手讓資金不斷漏出。

金融及貨幣政策也是2019年政策的重點,今年強調穩健貨幣政策要「鬆緊適度」,保持流動性充裕,不像去年強調要「保持中性」,明顯釋放出貨幣政策轉向更為寬鬆的訊號。

利率市場化改革 仍需努力

今年同時提出改善貨幣政策傳導機制,提高直接融資比重,解決民營和小微企業融資難、融資貴問題。經過2018年去槓桿的治理整頓之後,影子銀行全面收縮,從2018年1至11月銀行信貸增長為13.3%看,遠大於GDP增長和通脹增長之和(6.7%加2.2%),市場的流動性並不缺乏,但由於貨幣政策傳導機制效率不高,沒流向實體經濟,或在金融體系內循環,或是流向了房地產市場。

歐美發達國家央行的基準利率基本上是貨幣市場短期利率,反映近期貨幣市場供求關係,但中國央行的基準利率是商業銀行的一年期存貸款利率,反映商業銀行一年間資金的供求關係。所以,中國央行基準利率並不易有效傳導,只能更為頻繁通過公開市場操作來保證市場流動性充實。2019年,在利率市場化改革上有更多的事要做。

在資本市場發展方面,這次中央經濟工作會議有較多的着墨。會議指出,資本市場在金融運行中具有牽一髮而動全身的作用,要通過深化改革,打造一個規範、透明、開放、有活力、有韌性的資本市場,提高上市公司質量,完善交易制度,引導更多中長期資金進入,推動在上交所設立科創板並試點註冊制盡快落地。這也意味着2019年的中國資本市場有政策上的好戲。

在這次會議公告中,對房市着墨不多,其重要性一點都不可忽視。在會議召開前,由於前兩次中央政治局會議都沒提及房市,及國內外經濟環境改變讓經濟增長下行壓力上升,加上國內一些城市房市銷售量下降而出現微調,市場紛紛議論2019年國內的房市會出現重大調整,甚至預期2019年各城市房市政策將出現全面鬆綁。不過,剛結束的中經會表明,2019年國內的房市政策基本方向不變,但一些城市的微調將會是常態。

今年的中經會表示,要構建房地產市場健康發展長效機制,堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,因城施策、分類指導,夯實城市政府主體責任,完善住房市場體系和住房保障體系。

從今年的中央經濟工作會議表述來看,2019年的房市調控基本上還是沿着十九大確定的房地產發展原則前行,未來中國的房地產市場只能在此基礎上前行,決不會再回到讓房地產炒作投機震天的老路上去。

堅決遏炒賣 地方房泡將問責

關於2019年中國房策,中經會的思路是,一是堅持「房子是用來住的、不是用來炒的」市場定位。國內房市炒作仍然嚴重,但讓其回歸到消費主導市場,讓國內的房價理性回歸原則不會改變,只不過目前地方政府在以時間換空間,讓這種房市轉型周期延長。但任何地方想借助房地產的炒作及房價快速上升來推動經濟增長,估計是中央府不允許的。地方政府要三思而後行。

二是國內的房控與去年不同,由「因城施策、差別化宏觀調控」轉變為「因城施策、分類指導」的方式。轉變的核心是,在「堅持房子是用來住的、不是用來炒的市場定位」的基礎上,出台房控的權力由以往中央政府掌握,完全下放到地方政府的手上。

地方可根據本地實際情況出台不同的房控政策,不採取「一刀切」。這能夠調動地方政府的房控積極性,讓地方政府根據本地情況採取不同的政策。但這次文件也十分強調權力與義務對等性,即地方政府要真正地對房控負責,要承擔房控的主體性責任。

三是這種強調地方房控政策的主體性,強調地方政府的責任,就要求地方政府對當地房地產市場發展把握好,如果有地方想炒作房地產,讓房價瘋狂上漲,那麼中央政府就有可能對地方官員問責。

所以,在「因城施策、分類指導」下,房控權力下放到了地方手上,地方權力大了,但這權力是要保證當地房市健康發展,而非吹大泡沫。不過,2019年國內一些三四綫城市面臨這樣的風險也是非常高的。因為這兩三年,一些城市的政府嘗到極力推高當地房價,打造當地經濟虛假繁榮的甜頭之後,加上現有的土地財政激勵機制,各個城市的政府有強烈動機推高本地的房價,吹大當地房泡。所以,中央政府是否有這種威權性,還得經受市場的檢驗。

建住房保障體系 紓居住難題

四是這次會議強調2019年房市發展的兩大體系並舉,即完善住房市場體系和住房保障體系。這與去年強調的「租售並舉」有很大不同。估計對2019年國內房市來說,政府會更強調住房保障體系的建設。特別是對於一綫及二綫城市來說更是如此。

因為在這些城市,要讓房價以市場方式在短期內調整、回歸理性,並非易事。但如這些城市的房價不調整(目前北京、上海、深圳、廈門4個城市的房價收入比分別高到了46、44、48、53),居民的基本居住問題要解決是不可能的。所以加大力度發展住房保障體系,是化解這些城市居民住房困難最為合適的方式。

2018年深圳市政府就此已經規劃未來房地產市場採取4-4-2制度方式(即40%為市場商品房,40%為政府公租屋,20%為保障性住房),估計這種房地產動作模式很快會在國內一些城市推廣。

2019年國內房地產政策基本上會沿着十九大的原則上前行,基本原則和房地產市場發展方向不會有多大調整,房地產市場調控政策也不會全面鬆綁,各城市房地產政策微調是常態,市場根本不用大驚小怪。

2019年內地房地產政策的基本原則和市場發展方向不會有多大調整,樓控也不會全面鬆綁,各城市房地產政策微調是常態,市場不用大驚小怪。(中新社資料圖片)

撰文 : 易憲容 青島大學經濟學院教授

欄名 : 中國經緯

緊貼財經時事新聞分析,讚好hket Facebook 專版