新房策要防公私營兩頭不到岸

評.析.天下版 2018/12/29

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港府公布下季賣地計劃,全個財政年度私樓土地供應不足1.4萬伙,明顯搶先配合下年度才開始的7:3新房策計劃。新房策下私樓供應更短缺,樓價獲支撑,青年則要靠公營房屋。

私樓地供應減 中長期撑樓價

發展局昨公布,今個財政年度最後一季將推出4幅住宅地,涉及約1,860伙,連同市建局與港鐵項目等,下季將有可建約3,950伙私人住宅的土地供應。計及首3季共9,900伙,則今個財政年度將提供合共13,850伙私樓單位的土地供應。

以今年全年目標1.8萬伙而言,供地無疑大落後。但巧合地,此卻與上周五才公布的更新《長遠房屋策略》中,在公私營房屋比例由6:4,調整為7:3後,由下年起10年每年私樓供應目標1.35萬伙,數目雷同,難怪予人港府搶先配合新房策之感。

搶先之舉更可能非由昨天開始,因今年9月公布第三季賣地計劃時,政府已知首兩季私人住宅土地供應合共僅得6,480伙,只是全年目標的36%,但仍不發力急追,在第三季亦只推4幅合共可建2,630伙的土地(包括流標的山頂文輝道地皮),加上私人項目等亦合共僅得3,360伙,要全年達標近乎不可能。那是否政府內部9月時已有提高公私營房屋比例的共識,故搶先配合?此僅政府有確切答案了。

過去政府將每年私樓供應目標定在1.8萬伙,是因為此是每年新私樓單位的吸納量。若未來私樓需求沒有大變化,那即使假設資助房屋的需求與私樓完全重疊,由於私樓年均供應目標由1.8萬個減至1.35萬個,每年的供求缺口仍將較目前擴大3,000伙。

仿效獅城房策 拓地更不能慢

由於目前樓市正進入調整期,供求缺口擴大有助緩和樓市跌勢,甚至有助樓市早點見底。但中長期而言,私樓供應勢更緊絀,令樓價更高。換言之,樓市三角形階梯的尖項將更尖銳狹窄。

如此情況下,未來年輕人要在私樓市場置業,可能較目前更艱難。他們要安居,大部分便只有依靠公營房屋,不論是公屋、綠置居抑或新居屋。

這便有點像新加坡,但不同的是,獅城早有充足的造地規劃,有足夠組屋提供給新加坡人,故私樓價格高企對當地人影響不大。本港則單是要達到10年目標,公營房屋已欠建6.7萬伙的土地。香港要避免公私營兩頭不到岸,長期就要看拓地的成果與房策的發展了。

欄名 : 社評

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