公私樓七三比 等「抽獎」成主流?

評論版 2018/12/31

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運輸及房屋局在冬至前,正式宣布把公私營房屋的比例由6:4調整至7:3。

嚴格來說,這個「公vs私」營房屋比例應該更高:因為若把「公營」視為有公帑資助或受政策直接干預的單位,即並非由自市場操作/地產商主導價格的房屋供應,由政府定折扣率兼且嚴格限定買家如何轉售的「首置盤」,理論上亦應被歸類為「公」而並非「私」營房屋供應——就像居屋和綠置居均是官方定義下的公營房屋——更簡化的定義,是所有「廣義的」公營資助房屋單位必然設有申請入息上限,而私樓則不會為買家設入息上限(怕就只怕他們入息不夠高,最終申請不了按揭而要撻訂)。

留意這次政府調整房屋供應比例時,最終決定把首置盤列入私營房屋的類別。是故若政府按照現時馬頭圍道和安達臣道兩個首置項目的規模,繼續按年推進首置盤計劃的話(即每年約1,500至2,000個單位),則受公帑資助或受政策直接干預的廣義公營房屋,大概佔長遠房屋供應約73至75%,而並非目前宣布的70%。

固然,以上假設可能還是傾向保守,因為傳統私樓數目進一步減少的話,上車就只會更難,結果政府為了持續協助年輕人置業,首置盤便得有增無減。換言之,扣除了首置盤後,傳統定義下的私樓單位供應,未來10年其實只佔整體房屋供應的四分之一或更少!

港人等公營房 或拒拼搏上流

不要小看這幾個百分點的差異:只要把上述比例約簡,公私營房屋供應的落差,便會十分明顯——按原先的六四比,每興建一個私樓單位,政府便需興建1.5個公營房屋單位;在新比例之下,每興建一個私樓單位,政府便要興建3個廣義的公營房屋單位,也就相對舊比例足足上升了1倍。

從不同傳媒的訪問和報道當中幾可肯定,香港市民普遍認為抽中居屋或首置盤的機會甚低(盡管總要博一博),而年輕人排到公屋的機會更是「比抽獎低」——從這個角度看,政府大幅提升公營房屋比例的目的,是讓更多未上車的香港人抱有希望,以為「資助房屋大抽獎」的中標率將有所提升。

不過,「中獎」的機會率實際上會否提升,卻取決於有多少人參加抽獎。按照以上推演,對未上樓的年輕一代而言,私樓供應減少將導致更多人爭而推高樓價(特別是中美貿易戰陰霾驅散後,樓價更可能出現V形反彈),於是把「儲夠首期」的機會率進一步推低。此消彼長下,資助房屋數量增加更會造成「買私樓渺茫,上公屋抽居屋更易」的心理,令更多港人加入排隊抽獎行列。

由此再推一步進入社會心理學的層次:人性總是傾向捨難取易,相對於等待升職加薪讓自己有能力負搶首期的不確定性,安分守己以長期停留在某個薪級水平,從而不會令自身收入超過申請公屋或居屋的入息上限,確實較易掌握——按照博弈理論(Game Theory)的分析,由於未上樓者參加「公營房屋遊戲」將令生活更有保障,於是很可能會變成香港人的主流思想——不願拼搏而只求原地踏步去等待再等待,本港人力資源的競爭力自然會逐步下降。

寫到這裏,或許不少商界和中年人會覺得香港前景黯淡,對下一代憂心忡忡……我們倒又不應該太早下道德判斷。因為年輕人也可以有自己的想法,未來的香港變得怎樣,亦只能由他們去承受——你認為他們是廢青?他們又何妨不認為你是廢老?香港家長對孩子們從小到大都千依百順,下一代不願意去衝而要等公屋,也沒有人可以迫他們去供私樓——這正是為甚麼那句「守住平凡的幸福」和那種「小確幸」生活態度,可對準許多年輕人的心。

筆者倒擔心,當下一代有日等到上樓,便會發覺生活其實不止置業:那些買了納米豪宅的兩小口子、那些排到居屋或首置盤卻永遠不夠錢補地價的夫婦、那些上了一人公屋單位的宅男宅女……香港政府或想借鑑「新加坡房策模式」,但新加坡不論是組屋還是私樓,平均來說都要比香港的大得多——住在140平方呎的香港公屋,跟住在過千呎的星洲組屋,過的是兩碼子不同的生活。

星模式難抄 港更需生活空間

學新加坡?不要忘記,新加坡不單止有組屋政策,更有花園城市政策,獅城的目標是2030年時要讓85%的居民住在公園400米距離之內,香港有類似的公共空間規劃嗎?

就算不談新加坡,美國、加拿大、澳洲、日本的都市,總有設計優美的市中心公園,縱是低收入人士居住的地區,市政府總會花時間和居民共議如何造好公共空間設計。因為他們都知道,生活並非只有那個小小的單位。

更不要談歐洲的許多城市,除公共空間以外,還有文藝氣息、生活品味——生活逼人,但總可享受價格相宜的紅酒,在露天茶座認真做(而不用周末才有時間去扮)一個文青……

說穿了,香港要解決的不止是置業問題,而是生活問題;香港人需要的亦不止是居住空間,而是生活空間。

房屋問題雖不至於是偽命題,卻肯定不是核心問題:重新大刀闊斧改劃香港的城市和綠化設計,打造大量「市肺」,讓我們在繁忙的生活中有共同喘息的地方,然後才會有促進溝通的空間,繼而令下一代重拾對這個城市的愛,以至對未來的熱情與盼望。祝新年快樂。

政府大幅提升公營房屋比例的目的,是讓更多未上車的香港人抱有希望。(資料圖片)

撰文 : 黃永 言論自由行行政總裁

欄名 : 房策透視

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