內地今年房策亮點 穩房價保增長

評論版 2019/01/03

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去年,隨着中美貿易摩擦持續,中國企業對內地經濟增長的信心減弱,從去年第四季開始,中國經濟增長下行壓力又開始出現,使中央已持續兩三年的樓市調控態度在2018年第四季後,有了不同對待。市場又在猜測2019年,中國樓市是不是又會走上2015年樓市調控政策全面鬆綁之路。

所以去年中央經濟工作會議對房策的微妙變化,市場同樣認為是2019年內地房地產調控政策全面鬆綁的重要迹象。

房價只要穩 自然穩地價穩預期

中央經濟工作會議後,住建部對今年樓市調控作出具體部署,表現出不少房地產政策的新亮點。首先,住建部把2019年房地產政策目標簡單確定為「三穩」,即今年要以穩地價、穩房價和穩預期為目標,促進房地產市場平穩健康發展。同時,也要求「房子是用來住的、不是用來炒」的定位。

樓市調控政策的「三穩」,其實是「一穩」,就是穩房價,因為地價是由房價決定,只有房價穩定,地價才不會下跌。若房價不穩或房價下跌,特別是房地產開發商預期房價下跌,那麼地價會比房價下跌得更快。同樣,穩預期也是穩定房價上漲而不讓房價下跌。因為在一個以投資炒作為主導的房市,若要穩定房價,當然是穩定房價上漲預期。倘房價上漲預期逆轉,要穩定房價是不可能的事。

那麼政府為何要穩定房價呢?這與穩定GDP增速有關。

房產對GDP貢獻巨 宏調有力工具

就目前中國經濟形勢來看,如2018年GDP增速為6.6%,那麼當年的GDP增量為54,590億元(人民幣,下同),而2018年中國房市,若以1至11月的數據來估算,那麼2018年房地產投資可達12萬億元左右,增量為10,200億元。2018年房地產銷售金額可能達141,280億元,增量為14,640億元左右;兩者相加增量佔2018年中國GDP增量的比重達46%(這還沒加上建築業及由房地產拉動相關產業的增量),這是房地產對去年GDP貢獻。

所以房地產在中國經濟增概念中,永遠是調控宏觀經濟最有力的工具。而要保證內地房地產增長態勢不變,最重要是讓房價穩定或上漲了。在一個以投資炒作為主導的房地產市場(最近西南財大的調查是,目前內地新購房的目的中,投資用途佔58.2%,改善型需求(即可投資也可自住)佔26.7%),若房價不穩定,或房價不能再漲,當前中國這種樓市繁榮,是不可持續的。這就是穩房價的關鍵所在。

穩房價或讓房價再漲,不僅可吸引投資者進入房市,還可讓當前內地吹大巨大的房泡不至於破滅。可以說,當前中國房泡之大,是人類歷史絕無僅有的。當前中國不少城市的房價已無法以一般房價收入比、房價租金比、房價絕對水平來衡量了,沒有最高只有再高。政府出台無數樓市調控政策,中國絕大多數城市的房價也只會上漲而不會下跌。更有人估計,目前中國房地產總值達65萬億美元之高,已超過美國、歐盟和日本三國之總和,意味中國房地產市場泡沫已到了總要破滅之地步。面對這個巨大的房泡,如何才能讓它一直吹下去而不破滅,最重要的手段,就是讓現有的房價只漲不跌,讓現在房價穩定而不論當前房價有多高。

保障房建設 解決基層住屋

倘中國房價下跌,所有房市問題都會暴露出來。因此在這兩個意義上說,穩房價成了整個2019年房地產調控政策的最高目標。其他國家及地方的房地產調控,都是讓過大的房地產泡沫逐漸擠出,讓過高的房價逐漸回歸理性。最近的南韓、加拿大、澳洲是這樣,香港也如此。但中國例外,中國想改寫市場法則!

現在的問題是,內地不少城市房價如此高,絕大多數弱勢居民的居住問題如何解決?所以今年房策要求加大保障性住房的建設。比如要以加快解決中低收入群體住房困難為中心任務,健全城鎮住房保障體系。支持人口流入量大的一、二綫城市和其他熱點城市,降低准入門檻,增加公租房有效供應,因地制宜發展共有產權住房。深圳今年提出的房地產市場發展模式(4-4-2模式,即40%商品房、40%政府的租賃性住房、20%保障性住房)開始體現在調控政策的文件中。政府目標是以市場為主導的商品房來保證GDP增長,以保障性住房來化解一、二綫城市居民居住困難問題。

在這方面,2019年最大亮點是《城市土地管理法》的修訂,這會對今年內地房地產市場產生重大影響。因為以往集體所有土地,只有轉讓給城市地方政府才能進入市場進行交易,但12月23日,《城市土地管理法》草案刪去現行土地管理法關於「從事非農業建設使用土地的,必須使用國有土地或者徵為國有的原集體土地」的規定;對土地利用總體規劃確定為工業、商業等經營性用途,並經依法登記的集體建設用地,允許土地所有權人通過出讓、出租等方式交由單位或者個人使用。而讓集體建設用地進入市場,這將對內地土地市場及住房市場帶來前所未有的影響與衝擊。特別是對增加公租房及共有產權住房建設創造非常好的條件。

地方承擔房策責任 鬆樓控先兆?

對於住房租賃市場的發展,也改變去年的思路。政府認識到中國的住房租賃市場是一個短板,而不是如去年那樣一哄而上,結果各種問題都暴露出來。今年則認為是要補齊租賃住房短板,但這要在總結試點經驗基礎上,指導大中城市全面培育和發展住房租賃市場,即在「幹中學」。所以2019年住房租賃市場如何發展,投資者還得根據政策變化而行。政府也提出繼續推進集體土地建設租賃住房試點工作。對於這點,在沒有修改法律前,要達其成並非易事,但在今年城市土地管理法改訂後,已提供法律上的基礎條件,估計在2019年會有突破性進展。

還有,今年房策強調地方政府的主體責任。中央政府的意圖就是讓樓市調控政策完全落實到地方政府身上,以此根據市場變化制定適合當地的房策,保證當地房地產市場發展。但正是因為這條,已成了不少地方政府樓控政策鬆綁的理由。如之後立即就有山東菏澤取消限售、廣州取消公寓限購令、珠海降低購房門檻、深圳下調首套房利率及房地產開發房價上漲等。

如果說,「地方政府要承擔房地產市場調控的主體責任」就是讓地當樓市調控政策鬆綁,讓當地房價上漲,那麼2019年的房控政策結果,就十分清楚了。如當前政府的樓控預期結果就是讓房價上漲,那麼2019年中國房地產市場所面臨的風險也就會愈來愈高。

這就是當前或2019年中國房地產市場面臨的嚴重問題。

中國當局今年房屋政策目標是以市場為主導的商品房來保證GDP增長,以保障性住房來化解一、二綫城市居民居住困難問題。(路透社資料圖片)

撰文 : 易憲容 青島大學經濟學院教授

欄名 : 中國經緯

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