陽光策略 促成農地公私合營關鍵

評論版 2019/01/04

分享:

政府公布最新長遠房屋策略,將公私營房屋比例改為7:3;但觀乎政府一直未達到現時6:4的目標,不禁令人憂慮新比例更難實現。

要實踐新目標,社會需解決「地從何來」的問題。政府早前便提出「利用私人新界農地儲備」及「土地共享先導計劃」,擬以公私合營模式開拓新界農地,協助加快造地建屋,但如何擺脫「官商勾結」印象,真正達致土地與民共享,頗為各界關注。

公營佔比不足6成 改7:3難達標

市民對公營房屋需求殷切,近年一般申請者平均輪候時間有增無減,由2012年6月的2.7年,增至2018年9月的5.5年,離政府定下3年的目標愈來愈遠。資助出售房屋同樣受到市民追捧,近年發售的居屋項目皆錄得超額認購,足見市民對置業的盼望。

政府於2014年提出未來十年的公私營房屋供應比例為6:4,以順應市民對公營房屋的殷切需求,圖逐步扭轉房屋供求失衡的局面。但據智經計算,該目標訂立至今,公營房屋佔整體房屋供應的百分比始終未及6成,2014/15至2017/18年度,有關比率分別為41%、56%、49%及45%。而觀乎過去10年房屋總落成量,共有144,060個公營單位和117,507個私營單位,即公私營比例為55:45,同樣未達供應比例目標。

實踐七三比 前提先覓地增供應

未來10年期(2019/20至2028/29年度),政府將公營房屋比例提高至7成,公營房屋的建屋目標將由較上一年度訂立的28萬增至31.5萬個單位,新增3.5萬個單位。調高公營房屋比例以回應社會訴求,固然值得肯定,但回顧以往數字,不免令人質疑有關比例能否達標。

此外,從近來私人市場新盤推售情況來看,市民對於私樓需求同樣高居不下。因此,如何「做大個餅」,增加整體房屋供應,才是落實公私營房屋七三比的前提。

以公私營合作方式發展私人新界農地,可在短中期內善用現有約1,000公頃的土地,加快提供公營及私營房屋。政府提出的「土地共享先導計劃」(下稱「先導計劃」)擬於2019年推出,發展商需符合政府要求,於申請所涉及的新增樓面面積中,興建不少於6至7成的公營房屋。

先導計劃本意為加快造地建屋,但公眾仍會質疑計劃未能保障市民利益,最終只有發展商坐享其成,故方案的透明度及確保公眾受保障,是促成計劃的關鍵。

土地共享釋地 官商勾結須釋疑

智經在2018年9月發表的《加快造地建屋善用新界土地:完善規劃及地政政策》研究報告中指出,要順利推行公私合營建屋,必須按公平、公開的原則,在項目的設計、執行和監察過程中採取「陽光策略」,增加透明度,釋除公眾疑慮。

舉例,先導計劃會依循現行規劃和土地行政機制進行,包括補地價等程序,但坊間一直質疑政府與發展商商討補地價的過程有欠透明,令公眾無從得知其間會否涉及利益輸送。報告建議,當局建立契約修訂及換地資料庫,公開更多有關契約修訂及補地價的資料,尤其是補價計算方法和雙方磋商過程,藉此提升機制透明度,以釋除公眾疑慮。

此外,土地及建設諮詢委員會將處理先導計劃的有關申請,但坊間批評其成員主要來自地產及建造業界,與發展商關係密切,新計劃難為公眾釋疑。因此,有關項目的諮詢亦需廣泛及透明,積極吸納地區組織、受影響市民及不同持份者的意見。再者,政府可制定詳細的公私合營守則,如在招標程序、財政監管等方面設立準則,供相關部門及機構參考。

機制增透明度 為公眾利益把關

除了增加透明度,公私合營項目亦必須以公眾用途為先,確保公眾能從中受惠。在房屋類型方面,當局可同時興建私人住宅和資助房屋,確保房屋類型多元化,促進社會融合。維持一定比例的私營房屋,亦可避免因短時間降低私營房屋供應,而可能造成樓市波動。

在選址方面,部分資助房屋可鄰近公共運輸設施,以便利市民生活,且公營房屋地積比率一般較高,能在相同面積的土地上興建更多單位。此外,政府與發展商應在地契條款中清晰列明上述細節,確保惠民概念轉化於實踐,並增加計劃的透明度。

公私合營計劃或可以配合公私營房屋比例七三比的目標,讓市民盡快擁有一個安樂窩。不過,計劃若要取信於民,惟有在政策各階段設立透明、公平及公開的機制,為市民利益層層把關,最終才可達致合作共贏、與民共享的局面。

公私合營計劃或可配合公私營房屋比例七三比的目標,讓市民盡快擁有一個安樂窩;但要實踐新目標,社會需解決「地從何來」問題。(資料圖片)

機構 : 智經研究中心

緊貼財經時事新聞分析,讚好hket Facebook 專版