樓市雖正調整 減辣條件未具

評.析.天下版 2019/01/07

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財爺陳茂波指無意放寬印花稅辣招,協助有能力供款但首期不足的上車客則可考慮。撤辣條件遠未成熟,更要考慮市場反應包括「錯誤解讀」,減辣遠遠難於加辣,故減辣恐未有期。

樓價累升2.8倍 高位僅降7.2%

陳茂波連日包括昨天在網誌表示,基於目前市民仍難置業,政府無意放寬「額外印花稅」、「雙倍印花稅」和「買家印花稅」,至於為有能力供款但首期不足的上車客尋求解決方案,則非不可考慮,更列出四項考慮因素,包括樓價下跌幅度與速度、成交量等。

政府明顯是回應社會上一些難上車的聲音,但總體上,正如特首林鄭月娥早前所指,若幻想政府會因樓價下跌出招救市,「可以慳番」,因基本條件並不具備。

政府當日不斷為樓市辣招加碼,原因是供應不足、低息環境等種種因素,將本港樓價推升得遠離一般市民的購買力,這些情況不但沒變、有些還可能惡化。

其一,單以樓價論,據差餉物業估價署統計,本港樓價上年7月的高位,較今個周期低位即2008年12月時上升了2.8倍,而至上年11月為止,樓價只從高位回降了7.2%,仍處相當高水平。

其二,以市民承受力計,例如政府公布的置業購買力指數,去年第三季升至74%的高位,遠高於過去20年長期平均的44%,一般市民要在私樓市場上車,仍是可望不可即。

其三,低息環境改變有限。美國已加息9次合共2.25厘,但香港因銀行水浸只加了八分之一厘,實質供樓負擔增加微乎其微,而儲局已近加息周期尾段,今年可能只加息一次。除非本港出現資金大量流走大幅推高拆息,令港息需要追加,否則低息環境無甚變化。

其四,港府已將未來10年公私營房屋供應由6比3,上調至7比4,更提早在今個財政年度落實,令未來私樓供應量,較過去預期的更不足,實際上中長期支撑樓價。

解讀市場反應 減辣難於加辣

在基本條件都不具備下,如何談減辣、撤辣呢?更何況,政府還有一個重要考量,就是市場反應。港府過往一些加辣措施已曾引起一些副作用,例如成為市場推高樓價的「理由」,但市民總算理解政府原意為遏抑樓價,但減辣很容易被解讀為撑樓市,若引起仍高企的樓價反彈,港府便將成眾矢之的。減辣難於加辣下,港府只會更審慎處理減辣的條件與時機。

欄名 : 社評

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