豪宅項目分批推 發展商應對空置稅

評.析.天下版 2019/01/08

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發展商繼將豪宅轉售為租,最近更紛紛拆細項目申請預售,應對政府將推行的一手樓空置稅和樓市調整。這些措施增加了發展商的應對彈性,但會否令供應減少,則有待觀察。

銀碼大客源減 豪宅銷售難快

有發展商將東半山司徒拔道70多伙豪宅的項目,拆細申請預售樓花同意書,首期先推售53伙,同時延遲落成日期一年。發展商此舉是應對港府去年6月底推出的房策六招,尤其是宣布對取得入伙紙一年內仍未售出的新樓,將開徵空置稅,稅率相當於應課差餉租值兩倍,並限每輪推售至少兩成單位,以減低發展商囤積居奇。雖然新稅尚未實施,發展商為免要繳納空置稅的風險,過去半年加快賣樓步伐,中下價樓貼市價推盤,只要有承接力,馬上加推,務求盡快出貨。

空置稅對豪宅影響更為明顯,因單位面積大,牽涉樓價金額巨大,故尋覓買家需時,由開售至沽清動輒要幾年時間。過去幾年,豪宅買家主要是內地客,隨着內地經濟持續放緩,內地客不再財大氣粗,加上豪宅位處的地段好,景觀美,發展商不願減價平賣,至少有3項措施可應對。

其一,對於現樓採取轉售為租。盡管將單位放租,被租約綁住一至兩年,失去一定彈性,但至少可避過空置稅,又為發展商帶來可觀的租金收入。畢竟豪宅仍是供不應求,一俟樓價好轉,便可善價而沽。

其二,對於準備開賣的新盤,將項目拆細申請預售。之前發展商在大型中下價樓新盤採用,現時連小型項目和豪宅盤也開始採用,皆因此舉令每一階段的銷售單位減少,減低去貨壓力,增加售樓的彈性。

惜貨轉售為租 租務市場活躍

其三,對於建築中的新盤,則推遲申請入伙紙。由於取得入伙紙起計半年內沒人居住或租出,就算空置,故放慢申請入伙紙,推遲被徵新稅,讓發展商有更多時間銷售單位。

這些措施為發展商提供更大空間和靈活性,應對空置稅和樓市調整。豪宅本來已供應少,發展商的新措施可令豪宅供應和交投進一步減少,使豪宅樓價更難大幅下調。但對租客而言,由於豪宅轉售為租,令市場租盤供應增加,多了選擇更可能租金較為相宜,令租務市場轉趨活躍。

開徵空置稅原意是要迫發展商不再囤積現樓,增加房屋供應,詎料副作用或令豪宅供應減少。由於發展商持貨亦有一定成本,究竟最終會否減慢了豪宅供應,還須觀察今年入伙數據才能得知。

欄名 : 社評

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